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“做商業(yè)始終要把握一件事情,即怎么樣不停地結(jié)合消費(fèi)者的消費(fèi)行為變化推陳出新?!?/strong>
編者按:11月3-4日,2020觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)繼續(xù)在上海召開,聚焦疫后重生的商業(yè)地產(chǎn),這是一個(gè)危機(jī)與機(jī)遇并存的時(shí)代。
故此,觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)向商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人、管理者、專業(yè)人士等發(fā)出采訪邀請(qǐng),并完成系列特稿,講述他們過去一年的商業(yè)地產(chǎn)故事,并記錄和解讀有關(guān)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重生與聚合的思考。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 對(duì)聶黎明的采訪地點(diǎn),定在位于蛇口的新時(shí)代廣場(chǎng)。站在窗邊,遠(yuǎn)處的太子灣郵輪母港,近處的“海上世界”盡收眼底。
這里與“海上世界”只有一街之隔,寬泛來講,“海上世界”的歷史可以追溯到1962年,彼時(shí)ANCEEVILLA(明華輪原船名)剪彩下水。從1983年8月起,明華輪便坐灘在風(fēng)景秀麗的蛇口六灣,經(jīng)過整修和裝飾,提供主題酒店和游樂服務(wù),成為中國(guó)最早的海上娛樂中心。1984年改革開放總設(shè)計(jì)師登輪題字“海上世界”,更是名噪海內(nèi)。
如今的“海上世界”,商業(yè)早已全面升級(jí),作為招商局600億再造新蛇口核心項(xiàng)目的一個(gè)部分,招商蛇口圍繞明華輪打造了亞洲最大開放式全景水秀,并不斷擴(kuò)展豐富商業(yè)內(nèi)容,自2011年起海上世界中心廣場(chǎng)及商業(yè)A、B、C、D區(qū)陸續(xù)開業(yè),同時(shí)實(shí)現(xiàn)與深圳15公里濱海休閑長(zhǎng)廊的連接,成為深圳的新城市客廳。而在今年8月28日,海上世界商圈的嶄新力作——海上世界·匯港購(gòu)物中心(二期)也開業(yè)迎賓。
“海上世界”成為了招商蛇口的商業(yè)代表作,我們的采訪也從這里展開。
“海上世界已經(jīng)是開業(yè)很長(zhǎng)時(shí)間的項(xiàng)目,對(duì)于一個(gè)老的商業(yè)中心,要怎么煥發(fā)新的生機(jī)?”
聶黎明直言:“做商業(yè)始終要把握一件事情,即怎么樣不停地結(jié)合消費(fèi)者的消費(fèi)行為變化推陳出新?!?/span>
“今年的疫情確實(shí)對(duì)商業(yè)帶來了一定影響,尤其在上半年,影響還是比較明顯。但到了三季度,我們看到也在逐步恢復(fù)了?!?/span>
就招商蛇口自身的商業(yè)而言,聶黎明表示,從國(guó)慶期間的數(shù)據(jù)看,不管在銷售額、人流量,還是會(huì)員數(shù)、會(huì)員消費(fèi)等方面,都超過去年同期,“從日常監(jiān)控看,各店也基本都恢復(fù)了?!?/span>
他指出,雖然國(guó)內(nèi)疫情控制比較理想,疫情防控成為常態(tài)化,消費(fèi)者也習(xí)慣戴口罩出入公共場(chǎng)所,但是疫情的影響還是比較深遠(yuǎn)的。“疫情帶來了消費(fèi)心理、消費(fèi)行為上的影響。怎么應(yīng)對(duì)這些變化,對(duì)里面的風(fēng)險(xiǎn)如何識(shí)別、防范,機(jī)會(huì)怎么挖掘,是我們商業(yè)管理一直在做的課題?!?/span>
事實(shí)上,在聶黎明看來,就算沒有疫情的影響,消費(fèi)行為也在不停地變化。
“叫消費(fèi)升級(jí)也好,或者叫其他的也好,一直在變化。尤其是80后、90后,甚至00后的消費(fèi)群體?!倍咔橹皇鞘沟眠@種變化更加復(fù)雜。
“不管怎么樣變化,對(duì)我們而言,都要發(fā)現(xiàn)本質(zhì)和共性的東西,比如更多追求品質(zhì),對(duì)體驗(yàn)感重視,以及迎合消費(fèi)者的行為,甚至開發(fā)消費(fèi)者的行為。”聶黎明直言:“沒有一勞永逸的情況。”
對(duì)于購(gòu)物中心而言,從業(yè)態(tài)的升級(jí)、品牌的調(diào)整、運(yùn)營(yíng)的改善,各方面都需要關(guān)注?!岸艺{(diào)整會(huì)更加頻密、更加精細(xì)。招商蛇口從疫情到現(xiàn)在,各個(gè)店都在反復(fù)調(diào)整,目前數(shù)據(jù)看來比較有成效?!甭櫪杳鞣Q:“下一步,會(huì)更加敏銳、精準(zhǔn)地觀察和研究消費(fèi)者行為,去做更精細(xì)化地調(diào)整?!?/span>
招商蛇口新開業(yè)的海上世界·匯港購(gòu)物中心(二期)便是最近的一項(xiàng)案例。項(xiàng)目通過將濱海、人文、藝術(shù)與商業(yè)相關(guān)聯(lián),以場(chǎng)景革命助力海上世界城市商業(yè)優(yōu)化升級(jí)。
“海上世界·匯港購(gòu)物中心(二期)和藝術(shù)做了結(jié)合,有很多知名藝術(shù)家的藝術(shù)品,把它和公共空間打造結(jié)合起來,和消費(fèi)者的接觸融合起來?!甭櫪杳鞣Q:“在業(yè)態(tài)上,也做了更多適合年輕消費(fèi)者需求的東西。”
招商蛇口還打造了一個(gè)新IP——“迪仔EDI”,一個(gè)以“愛迪生的燈”為主題的體驗(yàn)裝置。靈感源于“蛇口模式”的探索創(chuàng)立者袁庚曾把蛇口比作“愛迪生的燈”,代表著探索、未來和希望。
“我們還做了一個(gè)‘蛇口味道’,把蛇口的歷史結(jié)合起來?!甭櫪杳鞣Q:“改革開放從蛇口開始,開山炮就在現(xiàn)在這個(gè)位置,‘時(shí)間就是金錢,效率就是生命’就在不遠(yuǎn)處。很多老蛇口人有一些歷史記憶,當(dāng)年改革開放,很多年輕人一腔熱血來到這里,這也契合現(xiàn)在很多年輕人的心態(tài),‘蛇口味道’是和歷史的結(jié)合?!?/span>
“做商業(yè)始終要把握一件事情,即怎么不停地結(jié)合消費(fèi)者的消費(fèi)行為變化推陳出新?!甭櫪杳鞣Q。
2020年,是招商蛇口的“資管年”。
為此,招商蛇口成立了資產(chǎn)管理中心,組建專業(yè)團(tuán)隊(duì),重構(gòu)招商商管、招商伊敦兩個(gè)專業(yè)管理平臺(tái),分別對(duì)應(yīng)持有物業(yè)中的商業(yè)與酒店公寓業(yè)務(wù)。
招商蛇口在2020年半年度報(bào)告中指出,公司明確了持有運(yùn)營(yíng)類業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略由平均發(fā)力調(diào)整為戰(zhàn)略聚焦,以集中商業(yè)為突破點(diǎn),主動(dòng)布局優(yōu)質(zhì)區(qū)位。
“集中商業(yè)是我們的主賽道之一,這點(diǎn)公司非常明確。我們會(huì)更加主動(dòng)地去獲取一些好的項(xiàng)目?!?/span>
資料顯示,招商蛇口集中商業(yè)覆蓋海上世界、花園系、九方系等多元產(chǎn)品。據(jù)招商蛇口介紹,“海上世界”綜合體,是為都市打造智慧、蓬勃、樂活、綠色、健康的城市會(huì)客廳;花園系產(chǎn)品是以“綠色都市優(yōu)悅生活”為特征,重視綠色低碳、商業(yè)生態(tài)化打造及與環(huán)境的交流,構(gòu)筑都市家庭的花園式商業(yè);而九方系產(chǎn)品則是以“獻(xiàn)給熱愛城市生活的人”為匠造理念,致力于根植新奇、便捷、高效的城市生態(tài),有感于每一份對(duì)于城市生活的熱愛塑造而成的集中商業(yè)。
其中,規(guī)模擴(kuò)張的主要任務(wù),將落在花園城、九方等區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心上?!耙院蟮漠a(chǎn)品里面,更多的可能是區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心,輻射片區(qū)更多一些。機(jī)會(huì)更多的是這一塊?!甭櫪杳魍嘎?。
對(duì)于擴(kuò)張的模式,招商蛇口明確提出,要依托輕資產(chǎn)管理平臺(tái),統(tǒng)一持有型物業(yè)的品牌與產(chǎn)品線;主流產(chǎn)品體量規(guī)模與成本配適標(biāo)準(zhǔn),聚焦8-12萬(wàn)平方米集中商業(yè)產(chǎn)品打造;以及強(qiáng)化定位管理,搭建全國(guó)招商平臺(tái),以數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng),挖掘協(xié)同紅利,提升品牌知名度。
之所以選擇8-12萬(wàn)平方米的集中商業(yè)產(chǎn)品的打造,關(guān)鍵點(diǎn)在于可復(fù)制性。“這樣的購(gòu)物中心,會(huì)有一些共性,不管是業(yè)態(tài)還是品牌,或者是運(yùn)營(yíng)上面?!甭櫪杳鞣Q:“另外,也會(huì)抓住一些不同的東西,會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)靥厣约跋M(fèi)者組成特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整?!?/span>
在可復(fù)制的產(chǎn)品之余,招商蛇口也將打造一批非標(biāo)產(chǎn)品,比如其特色項(xiàng)目“海上世界”,由于跟城市資源特質(zhì)的結(jié)合更緊密,因而也會(huì)有所不同。
“同樣是海上世界,深圳的和即將開業(yè)的廈門海上世界在業(yè)態(tài)上就有所不同。而同樣依郵輪母港而建的上海閱江匯,也會(huì)有特色的做法。”
聶黎明指出,以區(qū)域級(jí)的購(gòu)物中心擴(kuò)張復(fù)制為主,招商蛇口目前在手項(xiàng)目的管理面積已超過350萬(wàn)平方米,項(xiàng)目將近六十個(gè)。同時(shí),海上世界除了深圳、廈門落地,還有湛江、煙臺(tái)等地也在建設(shè)中。招商蛇口也正在研究,在內(nèi)陸沿河城市,如南京、武漢、重慶等地打造濱水綜合體的可行性方案。
“所以未來類似海上世界的項(xiàng)目還會(huì)增多。”
不過,規(guī)??焖贁U(kuò)張容易衍生出一些問題。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言,規(guī)模快速發(fā)展不同于住宅,難以通過快周轉(zhuǎn)不斷回流資金,將占用到大量資源,也將影響到資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率。
在招商蛇口獨(dú)特的綜合發(fā)展模式之下,其實(shí)可以做到較好的平衡:按照快周轉(zhuǎn)(T+3)、階段性持有運(yùn)營(yíng)(T+10)和片區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)(T+30)的三類發(fā)展策略組合產(chǎn)品線,兼顧短中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)發(fā)展的節(jié)奏需要,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)期良性可持續(xù)發(fā)展。其中的T+10,就包括商業(yè)、寫字樓等項(xiàng)目。
“最關(guān)鍵的一點(diǎn),是要把退的環(huán)節(jié)打通。融投建管退,很多時(shí)候在退這一步?jīng)]有走通。”聶黎明表示,招商蛇口專門成立資產(chǎn)管理中心,就是負(fù)責(zé)把整個(gè)融投建管退全程打通,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌管理。
他表示,招商蛇口目前每一個(gè)項(xiàng)目,在投資前就會(huì)給項(xiàng)目貼上標(biāo)簽,是作為核心持有,還是作為產(chǎn)融結(jié)合方式持有。對(duì)于底商或其它既不適宜長(zhǎng)期持有,也不適宜通過產(chǎn)融結(jié)合方式退出的物業(yè),公司就考慮銷售。同時(shí)在實(shí)施過程中,公司不斷進(jìn)行回顧總結(jié),重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位和考量。
實(shí)際上,在去年招商局商業(yè)房托首單央企房地產(chǎn)信托基金在港上市,便是招商蛇口將退這一環(huán)節(jié)打通的經(jīng)典案例,“通過這樣的方式,就把整個(gè)資產(chǎn)流動(dòng)起來了”。
聶黎明指出,招商蛇口還可以用這種方式倒逼著運(yùn)營(yíng)水平、能力的提高。
“因?yàn)橐獫M足資本市場(chǎng)的需求,所以就倒逼作為運(yùn)營(yíng)管理方的我們把資產(chǎn)投好、管好、運(yùn)營(yíng)好,最后再把退出通道和模式建立起來,打通形成良性循環(huán)?!?/span>
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)招商蛇口副總經(jīng)理、招商商管董事長(zhǎng)聶黎明先生的采訪實(shí)錄:
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:您如何看待后疫情時(shí)代商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r?對(duì)于公司的商業(yè)項(xiàng)目來講,疫情有哪些挑戰(zhàn),以及存在哪些機(jī)會(huì)?
聶黎明:今年的疫情確實(shí)對(duì)商業(yè)帶來了一些影響,尤其是在上半年,影響還是比較明顯的,到三季度的時(shí)候,我們看到也在逐步恢復(fù)了。從今年國(guó)慶期間,我們錄得的數(shù)據(jù)來看,招商蛇口商業(yè)板塊今年國(guó)慶期間的表現(xiàn)超過了去年同期,在銷售額、人流量、會(huì)員數(shù)以及會(huì)員的消費(fèi)方面,都超過去年同期。從目前各個(gè)店日常監(jiān)控的數(shù)據(jù)來看,也基本上都恢復(fù)了。
雖然說國(guó)內(nèi)疫情已經(jīng)控制住了,疫情防控也進(jìn)入常態(tài)化的階段,但是疫情的影響肯定還是比較深遠(yuǎn)的,疫情防控本身進(jìn)入常態(tài)化,另外疫情也帶來大家在消費(fèi)心理、消費(fèi)行為上的一些影響。作為我們來講,怎么應(yīng)對(duì)這些變化,對(duì)這里面的風(fēng)險(xiǎn)能夠識(shí)別,然后進(jìn)行防范,其中的機(jī)會(huì)又怎么挖掘,這一塊是我們作為商業(yè)管理來講一直在做的課題。
我理解商業(yè)就算沒有疫情的影響,現(xiàn)在的消費(fèi)行為也不停地在變化,叫消費(fèi)升級(jí)也好,或者叫其它的也好,一直在變化,尤其是80后、90后,甚至00后的消費(fèi)群體,他們的變化還是更大的,再疊加這次疫情的影響,這種變化就會(huì)顯得更加復(fù)雜。
但是不管怎么樣變化,從我們來講,都要發(fā)現(xiàn)它的本質(zhì)和共性的東西,比如更多的會(huì)傾向?qū)ζ焚|(zhì)的追求,更多的會(huì)體現(xiàn)對(duì)體驗(yàn)的重視,這也是大勢(shì)所趨,以及商業(yè)怎么迎合消費(fèi)者的行為,甚至怎么開發(fā)它,這是需要高度關(guān)注的。
作為一個(gè)購(gòu)物中心來講,從業(yè)態(tài)的升級(jí)、品牌的調(diào)整、運(yùn)營(yíng)的改善,各方面都要不停地做文章,沒有一勞永逸的情況,而且這種調(diào)整會(huì)更加頻密、更加精細(xì),一招鮮吃遍天的情況是沒有的,要不停地根據(jù)每個(gè)店所處的片區(qū)、面對(duì)的消費(fèi)群體情況來做調(diào)整,招商蛇口從疫情到現(xiàn)在,我們各個(gè)店都在反復(fù)調(diào)整,確實(shí)也取得了一些進(jìn)展,從目前的數(shù)據(jù)來看還是比較有成效的。
下一步招商蛇口會(huì)更加重視并深入觀察和研究消費(fèi)者的行為,同時(shí)我們也要更加敏銳和更加精準(zhǔn)地做一些調(diào)整,或者更精細(xì)化地做調(diào)整。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:現(xiàn)在的商業(yè)很多業(yè)態(tài)都有一些規(guī)?;l(fā)展要求,不同的地方肯定有不同的文化,我們?cè)趺礃訕?biāo)準(zhǔn)化復(fù)制?
聶黎明:現(xiàn)在對(duì)于招商蛇口來講,早期時(shí)候我們商業(yè)的特性確實(shí)會(huì)有很大不同。比如海上世界和花園城就是不一樣的,海上世界是一個(gè)城市級(jí)的休閑、旅游、購(gòu)物的場(chǎng)所,長(zhǎng)嘉匯彈子石老街也和別的地方不一樣。
我們現(xiàn)在已經(jīng)有的和以后還會(huì)產(chǎn)生的產(chǎn)品里面,更多的可能是區(qū)域級(jí)的購(gòu)物中心,輻射片區(qū)的更多一些,城市級(jí)的也會(huì)做,但是未來商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)更多的不是城市級(jí)的,而是區(qū)域級(jí)的。
在這樣的購(gòu)物中心,一方面它會(huì)有一些共性,不管是業(yè)態(tài)上面還是品牌上面,甚至在空間上面,都會(huì)有一些共性,這一塊是基本的東西。
我們也儲(chǔ)備有自己的品牌商家資源庫(kù),現(xiàn)在已積累超5000個(gè)品牌資源,其中2000個(gè)是國(guó)內(nèi)外的知名品牌,也有很多品牌是簽訂了全國(guó)范圍的戰(zhàn)略合作,包括運(yùn)營(yíng)上也都有些共性。
自去年重組了中航善達(dá)之后,我們便積極推進(jìn)著在商業(yè)板塊在和九方的整合,不管是原來的九方,還是我們的花園城等區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心,我們的品牌也正在進(jìn)行整合,未來也將會(huì)和媒體、消費(fèi)者、商家見面。
另外一個(gè)層面,我們也會(huì)抓住一些不同的東西,因?yàn)槊總€(gè)城市或者同一個(gè)城市里面不同的地方,它不可能是完全一樣的,我們會(huì)根據(jù)它的特色,消費(fèi)者的組成,在塑造商業(yè)產(chǎn)品時(shí)適當(dāng)做一些調(diào)整,這是在商業(yè)復(fù)制擴(kuò)張中我們的重要考慮。
除此之外,我們還有具有不同特色的項(xiàng)目,比如海上世界、長(zhǎng)嘉匯彈子石老街,這也是不一樣的。就算同樣是海上世界,深圳的海上世界和廈門的海上世界在業(yè)態(tài)上也有不同。而同樣依郵輪母港而建的上海閱江匯,這又會(huì)不同。
所以我們會(huì)有一些比較特色的做法,包括深圳的全球最大國(guó)際會(huì)展中心旁邊,現(xiàn)在有一個(gè)將近20萬(wàn)平米的購(gòu)物中心,我們對(duì)它的定位也會(huì)有很大的不同。所以應(yīng)該講是有一定的共性,但也會(huì)有很大的差異,我們會(huì)針對(duì)不同的購(gòu)物中心,挖掘它的客戶需求,然后去做一些調(diào)整。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:復(fù)制過程當(dāng)中,公司如何平衡量和錢以及時(shí)間之間的關(guān)系?
聶黎明:海上世界項(xiàng)目目前已經(jīng)開了深圳海上世界,這已經(jīng)有好多年了,目前正在建設(shè)或者籌開的有廈門海上世界,還有湛江海上世界,煙臺(tái)的項(xiàng)目也正在籌備,同時(shí)我們也正在研究?jī)?nèi)陸的一些沿河的城市,類似南京、武漢、重慶這樣的地方,是否有打造這種濱水綜合體的可行性方案,我們都可以按照這種模式去做,這也是我們前港-中區(qū)-后城綜合發(fā)展模式的特點(diǎn),所以未來類似海上世界這樣的項(xiàng)目還會(huì)增多。
除此以外,加上區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心在內(nèi),我們目前在手的項(xiàng)目管理面積已超過350萬(wàn)平米,項(xiàng)目數(shù)量接近六十個(gè),未來還會(huì)主動(dòng)地獲取一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
長(zhǎng)周期的持有物業(yè)確實(shí)會(huì)占用公司相當(dāng)?shù)馁Y源,也會(huì)影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,但在平衡這個(gè)方面來講,我覺得關(guān)鍵是在統(tǒng)籌規(guī)劃,對(duì)于我們的持有物業(yè),我們現(xiàn)在已經(jīng)在進(jìn)行全過程的統(tǒng)籌規(guī)劃,不同周期的產(chǎn)品在我們的資產(chǎn)里面要占有多大的比重,即T+3、T+10和T+30業(yè)務(wù)的資源投入和節(jié)點(diǎn)管控都有一套標(biāo)準(zhǔn)。
T+3業(yè)務(wù)是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),然后是T+10是商業(yè)、寫字樓等,T+30就是產(chǎn)業(yè)新城,類似于當(dāng)年的蛇口工業(yè)區(qū)、漳州開發(fā)區(qū),這是以30年為單位來看回報(bào)的,是長(zhǎng)線項(xiàng)目,這樣的項(xiàng)目占多少比重?
往往回報(bào)率高的但是回報(bào)周期長(zhǎng),流動(dòng)性會(huì)差一些,周轉(zhuǎn)率會(huì)低一些,所以關(guān)鍵是結(jié)合招商蛇口的戰(zhàn)略和資源情況來進(jìn)行統(tǒng)盤的規(guī)劃。跟著各種持有物業(yè)的業(yè)態(tài)里面,各種業(yè)態(tài)應(yīng)該占到多少,比如商業(yè)占到多少,寫字樓占到多少,產(chǎn)業(yè)園區(qū)要占到多少,長(zhǎng)租公寓占到多少,酒店占到多少,教育和文化占到多少,養(yǎng)老、大健康要占到多少,這一塊我們又會(huì)做一個(gè)規(guī)劃,然后去挑選主賽道。
目前來講,集中商業(yè)(購(gòu)物中心)是我們的主賽道之一,這一點(diǎn)公司是非常明確的。甚至我們也會(huì)更加主動(dòng)地去獲取一些好的項(xiàng)目,但是這樣的項(xiàng)目除了統(tǒng)一的規(guī)劃,確定在資產(chǎn)和投資里面所占的比例之外,最為重要的還是要把它運(yùn)營(yíng)好,這是大家常規(guī)都要做的,讓它產(chǎn)生更好的現(xiàn)金流,形成長(zhǎng)期良性循環(huán)提升資產(chǎn)價(jià)值。
最關(guān)鍵的一點(diǎn),這是招商蛇口目前已經(jīng)有成功案例的,就是一定要把退的環(huán)節(jié)打通。融、投、建、管、退,很多時(shí)候在退這一塊是沒有走通的,我們已經(jīng)有了一些成功的嘗試。
所以在招商蛇口層面我們成立了資產(chǎn)管理中心,它是把整個(gè)融投建管退全程打通的,實(shí)行統(tǒng)籌的管理,同時(shí)又親自負(fù)責(zé)融和退。
退也是一種融,現(xiàn)在都是用產(chǎn)融結(jié)合的手段,最主要的方式就是證券化,通過產(chǎn)融結(jié)合的手段來做。我們用這樣一個(gè)部門,把所有持有的物業(yè)資產(chǎn)全過程的管理起來進(jìn)行統(tǒng)籌,同時(shí)它自己又負(fù)責(zé)融和退,另外它對(duì)投、建、管也是進(jìn)行統(tǒng)籌的,投建管我們有不同的主體。
另外,我們?cè)谌ツ旰艹晒Φ陌盐覀兊?項(xiàng)資產(chǎn)在香港發(fā)行REITs上市,這也是央企第一家在香港發(fā)REITs的,也是近6年以來第一家內(nèi)地企業(yè)在香港發(fā)REITs,我們的5項(xiàng)資產(chǎn)里面包含了寫字樓、產(chǎn)業(yè)研發(fā)樓、購(gòu)物中心,通過這樣的方式把整個(gè)資產(chǎn)流動(dòng)起來。
同時(shí),通過這種方式能夠倒逼我們的運(yùn)營(yíng)水平和能力的提高,因?yàn)橐獫M足資本市場(chǎng)的需求,就必須把底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)做上來。
如果底層資產(chǎn)滿足不了資本市場(chǎng)的需求,這也是打不通的,所以把資產(chǎn)投好,把資產(chǎn)管好、運(yùn)營(yíng)好,最后再把退出的通道和模式建立起來,把它打通,形成一個(gè)良性的循環(huán)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:公司對(duì)旗下資產(chǎn)的配置是怎么樣具體分工?不同上市平臺(tái)之間要怎么樣做協(xié)同?
聶黎明:招商蛇口的戰(zhàn)略是比較明確的,招商積余的戰(zhàn)略在今年一季度也明確了,在年報(bào)里也做了披露,當(dāng)然還有招商局置地在香港上市的,還有一個(gè)上市的招商房托等等不同的上市平臺(tái),在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈里面,這些不同的上市平臺(tái),它們是有不同使命,也承擔(dān)不同職責(zé)的。
總體來講,招商蛇口是一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合發(fā)展平臺(tái),招商積余是大物業(yè)+大資管平臺(tái),我們是要把它打造成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)平臺(tái),而且是一個(gè)輕資產(chǎn)的平臺(tái)。
招商房托是一個(gè)REITs,我們還會(huì)不斷地把一些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)往里面裝,也通過輕資產(chǎn)平臺(tái)來進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和服務(wù),能夠形成一些更強(qiáng)的專業(yè)平臺(tái)出來,這個(gè)整合工作,我們現(xiàn)在是按照計(jì)劃在有序地進(jìn)行。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:您認(rèn)為商業(yè)輕資產(chǎn)市場(chǎng)目前是藍(lán)海還是紅海?未來這種競(jìng)爭(zhēng)過程中,有什么樣的優(yōu)勢(shì)去競(jìng)爭(zhēng)過其它的企業(yè),同時(shí)有什么核心的能力?
聶黎明:目前物業(yè)管理和資產(chǎn)管理這樣的輕資產(chǎn)公司,在資本市場(chǎng)很受青睞,也是在風(fēng)口上,這也反映從增量時(shí)代到存量時(shí)代轉(zhuǎn)變,從投資人視角來看,它們也在發(fā)生變化。
輕資產(chǎn)是一項(xiàng)業(yè)務(wù),一方面來說,我們這個(gè)行業(yè)進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的時(shí)代,要在行業(yè)里面取勝,要通過自己的運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)水平的提高才能做好,這是一個(gè)方面。
第二方面,從資本的角度來看,一個(gè)業(yè)務(wù)也好,一個(gè)資產(chǎn)也好,一個(gè)企業(yè)也好,首先是看盈利能力怎么樣,另外是盈利穩(wěn)定性怎么樣,還有就是有沒有可能帶來更大的空間。
其實(shí)主要是盈利和穩(wěn)定性的問題,這是輕資產(chǎn)受青睞的一個(gè)原因,當(dāng)然現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈,尤其是目前大家紛紛在上市,在A股和港股上市的物業(yè)公司加起來有30多家了,招商積余的表現(xiàn)也還不錯(cuò),但是我們很深切地感受到,現(xiàn)在在業(yè)務(wù)拓展上,在收并購(gòu)上,在合資合作上都面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng),而且溢價(jià)又很高。
我們?nèi)プ鲞@樣的業(yè)務(wù)拓展、業(yè)務(wù)的并購(gòu)、合作,既要考慮到能夠擴(kuò)大我們的業(yè)務(wù)規(guī)模,同時(shí)也要考慮回報(bào),因?yàn)橐獙?duì)股東負(fù)責(zé)。
很多行業(yè)都是有類似的情況,如果看企業(yè)史、經(jīng)濟(jì)史,研究行業(yè)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),都會(huì)發(fā)現(xiàn),最早是幾家做,然后緊跟著一哄而上,冒出很多公司,經(jīng)過一段時(shí)間之后大浪淘沙,然后行業(yè)集中度又開始提升。
當(dāng)然我們這個(gè)市場(chǎng)非常大,也不好說最后有多少家,但一定是最后就是少數(shù)的頭部企業(yè)和一些骨干企業(yè),他們占據(jù)行業(yè)絕大多數(shù)的份額。
地產(chǎn)行業(yè)是這樣,商業(yè)行業(yè)和物管行業(yè)未來也會(huì)是這種趨勢(shì),這是一個(gè)行業(yè)發(fā)展從開始起步到逐漸成熟,然后到一個(gè)成熟期會(huì)經(jīng)歷的。
而且任何行業(yè)也有衰退期,在衰退期的時(shí)候,必須尋找第二成長(zhǎng)曲線,在這里面要做轉(zhuǎn)型,要提早做,不能到頂點(diǎn)才做,在沒有到頂點(diǎn)的時(shí)候就要未雨綢繆,在原來的業(yè)務(wù)還有一定的成長(zhǎng)空間和成長(zhǎng)能力的時(shí)候,就去探索和培育一個(gè)新的業(yè)務(wù),尋找第二增長(zhǎng)曲線,否則在行業(yè)往下走的時(shí)候,就沒有時(shí)間了,也沒有足夠的資源和能力做那些事情,這是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。
我認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)是紅海了,但是畢竟目前市場(chǎng)規(guī)模還有很大發(fā)展空間,所以還是非常值得在這么激烈的紅海競(jìng)爭(zhēng)里面努力。當(dāng)然,最終要能在行業(yè)集中度逐漸提升的過程中,提高市場(chǎng)份額,實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的盈利能力,其實(shí)最關(guān)鍵的就是自身能力的提高,就是運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)水平的提高。
這里面靠什么呢?我們?cè)S永軍董事長(zhǎng)一直說,要建體系、強(qiáng)品牌、提效益。首先建體系,事業(yè)的成功不是靠單兵作戰(zhàn),不是靠幾個(gè)能人、靠幾個(gè)英雄做起來,而是在于整套體系,包括業(yè)務(wù)體系、管理體系、技術(shù)體系,還有人才體系,這一系列的組成了我們的整個(gè)體系,如果沒有一個(gè)完善的、強(qiáng)大的、領(lǐng)先的體系,你在業(yè)務(wù)上是一定領(lǐng)先不了的,大家也發(fā)現(xiàn)這段時(shí)間招商蛇口在這一塊,不管是商管還是資管平臺(tái)動(dòng)作非常頻繁,我們不斷地在完善我們的體系,不管是管理的體系、業(yè)務(wù)的體系還是技術(shù)的體系,還有包括我們的人才體系,這幾個(gè)方面都在下工夫,這里也包括我們的資源體系,如我們的合作商家,這幾個(gè)方面是在體系完善上。
第二方面是強(qiáng)品牌,這也是我們現(xiàn)在比較重視的事情。我們希望在每個(gè)賽道上,能夠做出更多的標(biāo)桿的產(chǎn)品出來,能夠得到消費(fèi)者的認(rèn)可,得到市場(chǎng)的認(rèn)可,得到合作商家的認(rèn)可,把品牌做起來,通過體系建設(shè)、品牌建設(shè),實(shí)際這也是能力建設(shè),最后通過這些能力建設(shè)來提高我們的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的效益。
總體來說,一方面我們面對(duì)的是消費(fèi)者和用戶,另一方面面對(duì)的是投資人,我們要做的工作是通過讓消費(fèi)者滿意,消費(fèi)者信任我們,商家就會(huì)信任我們,然后我們才有好的業(yè)績(jī),才能獲得資本市場(chǎng)的信任。
評(píng)論