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編者按：11月3-4日，2020觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)繼續(xù)在上海召開，聚焦疫后重生的商業(yè)地產(chǎn)，這是一個(gè)危機(jī)與機(jī)遇并存的時(shí)代。

故此，觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)向商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人、管理者、專業(yè)人士等發(fā)出采訪邀請(qǐng)，并完成系列特稿，講述他們過去一年的商業(yè)地產(chǎn)故事，并記錄和解讀有關(guān)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重生與聚合的思考。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 對(duì)聶黎明的采訪地點(diǎn)，定在位于蛇口的新時(shí)代廣場(chǎng)。站在窗邊，遠(yuǎn)處的太子灣郵輪母港，近處的“海上世界”盡收眼底。

這里與“海上世界”只有一街之隔，寬泛來講，“海上世界”的歷史可以追溯到1962年，彼時(shí)ANCEEVILLA（明華輪原船名）剪彩下水。從1983年8月起，明華輪便坐灘在風(fēng)景秀麗的蛇口六灣，經(jīng)過整修和裝飾，提供主題酒店和游樂服務(wù)，成為中國(guó)最早的海上娛樂中心。1984年改革開放總設(shè)計(jì)師登輪題字“海上世界”，更是名噪海內(nèi)。

如今的“海上世界”，商業(yè)早已全面升級(jí)，作為招商局600億再造新蛇口核心項(xiàng)目的一個(gè)部分，招商蛇口圍繞明華輪打造了亞洲最大開放式全景水秀，并不斷擴(kuò)展豐富商業(yè)內(nèi)容，自2011年起海上世界中心廣場(chǎng)及商業(yè)A、B、C、D區(qū)陸續(xù)開業(yè)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)與深圳15公里濱海休閑長(zhǎng)廊的連接，成為深圳的新城市客廳。而在今年8月28日，海上世界商圈的嶄新力作——海上世界·匯港購(gòu)物中心（二期）也開業(yè)迎賓。

“海上世界”成為了招商蛇口的商業(yè)代表作，我們的采訪也從這里展開。

“海上世界已經(jīng)是開業(yè)很長(zhǎng)時(shí)間的項(xiàng)目，對(duì)于一個(gè)老的商業(yè)中心，要怎么煥發(fā)新的生機(jī)？”

聶黎明直言：“做商業(yè)始終要把握一件事情，即怎么樣不停地結(jié)合消費(fèi)者的消費(fèi)行為變化推陳出新?！?/span>

“今年的疫情確實(shí)對(duì)商業(yè)帶來了一定影響，尤其在上半年，影響還是比較明顯。但到了三季度，我們看到也在逐步恢復(fù)了?！?/span>

就招商蛇口自身的商業(yè)而言，聶黎明表示，從國(guó)慶期間的數(shù)據(jù)看，不管在銷售額、人流量，還是會(huì)員數(shù)、會(huì)員消費(fèi)等方面，都超過去年同期，“從日常監(jiān)控看，各店也基本都恢復(fù)了?！?/span>

他指出，雖然國(guó)內(nèi)疫情控制比較理想，疫情防控成為常態(tài)化，消費(fèi)者也習(xí)慣戴口罩出入公共場(chǎng)所，但是疫情的影響還是比較深遠(yuǎn)的。“疫情帶來了消費(fèi)心理、消費(fèi)行為上的影響。怎么應(yīng)對(duì)這些變化，對(duì)里面的風(fēng)險(xiǎn)如何識(shí)別、防范，機(jī)會(huì)怎么挖掘，是我們商業(yè)管理一直在做的課題?！?/span>

事實(shí)上，在聶黎明看來，就算沒有疫情的影響，消費(fèi)行為也在不停地變化。

“叫消費(fèi)升級(jí)也好，或者叫其他的也好，一直在變化。尤其是80后、90后，甚至00后的消費(fèi)群體?！倍咔橹皇鞘沟眠@種變化更加復(fù)雜。

“不管怎么樣變化，對(duì)我們而言，都要發(fā)現(xiàn)本質(zhì)和共性的東西，比如更多追求品質(zhì)，對(duì)體驗(yàn)感重視，以及迎合消費(fèi)者的行為，甚至開發(fā)消費(fèi)者的行為。”聶黎明直言：“沒有一勞永逸的情況。”

對(duì)于購(gòu)物中心而言，從業(yè)態(tài)的升級(jí)、品牌的調(diào)整、運(yùn)營(yíng)的改善，各方面都需要關(guān)注?！岸艺{(diào)整會(huì)更加頻密、更加精細(xì)。招商蛇口從疫情到現(xiàn)在，各個(gè)店都在反復(fù)調(diào)整，目前數(shù)據(jù)看來比較有成效?！甭櫪杳鞣Q：“下一步，會(huì)更加敏銳、精準(zhǔn)地觀察和研究消費(fèi)者行為，去做更精細(xì)化地調(diào)整?！?/span>

招商蛇口新開業(yè)的海上世界·匯港購(gòu)物中心（二期）便是最近的一項(xiàng)案例。項(xiàng)目通過將濱海、人文、藝術(shù)與商業(yè)相關(guān)聯(lián)，以場(chǎng)景革命助力海上世界城市商業(yè)優(yōu)化升級(jí)。

“海上世界·匯港購(gòu)物中心（二期）和藝術(shù)做了結(jié)合，有很多知名藝術(shù)家的藝術(shù)品，把它和公共空間打造結(jié)合起來，和消費(fèi)者的接觸融合起來?！甭櫪杳鞣Q：“在業(yè)態(tài)上，也做了更多適合年輕消費(fèi)者需求的東西。”

招商蛇口還打造了一個(gè)新IP——“迪仔EDI”，一個(gè)以“愛迪生的燈”為主題的體驗(yàn)裝置。靈感源于“蛇口模式”的探索創(chuàng)立者袁庚曾把蛇口比作“愛迪生的燈”，代表著探索、未來和希望。

“我們還做了一個(gè)‘蛇口味道’，把蛇口的歷史結(jié)合起來?！甭櫪杳鞣Q：“改革開放從蛇口開始，開山炮就在現(xiàn)在這個(gè)位置，‘時(shí)間就是金錢，效率就是生命’就在不遠(yuǎn)處。很多老蛇口人有一些歷史記憶，當(dāng)年改革開放，很多年輕人一腔熱血來到這里，這也契合現(xiàn)在很多年輕人的心態(tài)，‘蛇口味道’是和歷史的結(jié)合?！?/span>

“做商業(yè)始終要把握一件事情，即怎么不停地結(jié)合消費(fèi)者的消費(fèi)行為變化推陳出新?！甭櫪杳鞣Q。

2020年，是招商蛇口的“資管年”。

為此，招商蛇口成立了資產(chǎn)管理中心，組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，重構(gòu)招商商管、招商伊敦兩個(gè)專業(yè)管理平臺(tái)，分別對(duì)應(yīng)持有物業(yè)中的商業(yè)與酒店公寓業(yè)務(wù)。

招商蛇口在2020年半年度報(bào)告中指出，公司明確了持有運(yùn)營(yíng)類業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略由平均發(fā)力調(diào)整為戰(zhàn)略聚焦，以集中商業(yè)為突破點(diǎn)，主動(dòng)布局優(yōu)質(zhì)區(qū)位。

“集中商業(yè)是我們的主賽道之一，這點(diǎn)公司非常明確。我們會(huì)更加主動(dòng)地去獲取一些好的項(xiàng)目?！?/span>

資料顯示，招商蛇口集中商業(yè)覆蓋海上世界、花園系、九方系等多元產(chǎn)品。據(jù)招商蛇口介紹，“海上世界”綜合體，是為都市打造智慧、蓬勃、樂活、綠色、健康的城市會(huì)客廳；花園系產(chǎn)品是以“綠色都市優(yōu)悅生活”為特征，重視綠色低碳、商業(yè)生態(tài)化打造及與環(huán)境的交流，構(gòu)筑都市家庭的花園式商業(yè)；而九方系產(chǎn)品則是以“獻(xiàn)給熱愛城市生活的人”為匠造理念，致力于根植新奇、便捷、高效的城市生態(tài)，有感于每一份對(duì)于城市生活的熱愛塑造而成的集中商業(yè)。

其中，規(guī)模擴(kuò)張的主要任務(wù)，將落在花園城、九方等區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心上?！耙院蟮漠a(chǎn)品里面，更多的可能是區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心，輻射片區(qū)更多一些。機(jī)會(huì)更多的是這一塊?！甭櫪杳魍嘎?。

對(duì)于擴(kuò)張的模式，招商蛇口明確提出，要依托輕資產(chǎn)管理平臺(tái)，統(tǒng)一持有型物業(yè)的品牌與產(chǎn)品線；主流產(chǎn)品體量規(guī)模與成本配適標(biāo)準(zhǔn)，聚焦8-12萬(wàn)平方米集中商業(yè)產(chǎn)品打造；以及強(qiáng)化定位管理，搭建全國(guó)招商平臺(tái)，以數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，挖掘協(xié)同紅利，提升品牌知名度。

之所以選擇8-12萬(wàn)平方米的集中商業(yè)產(chǎn)品的打造，關(guān)鍵點(diǎn)在于可復(fù)制性。“這樣的購(gòu)物中心，會(huì)有一些共性，不管是業(yè)態(tài)還是品牌，或者是運(yùn)營(yíng)上面?！甭櫪杳鞣Q：“另外，也會(huì)抓住一些不同的東西，會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)靥厣约跋M(fèi)者組成特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整?！?/span>

在可復(fù)制的產(chǎn)品之余，招商蛇口也將打造一批非標(biāo)產(chǎn)品，比如其特色項(xiàng)目“海上世界”，由于跟城市資源特質(zhì)的結(jié)合更緊密，因而也會(huì)有所不同。

“同樣是海上世界，深圳的和即將開業(yè)的廈門海上世界在業(yè)態(tài)上就有所不同。而同樣依郵輪母港而建的上海閱江匯，也會(huì)有特色的做法。”

聶黎明指出，以區(qū)域級(jí)的購(gòu)物中心擴(kuò)張復(fù)制為主，招商蛇口目前在手項(xiàng)目的管理面積已超過350萬(wàn)平方米，項(xiàng)目將近六十個(gè)。同時(shí)，海上世界除了深圳、廈門落地，還有湛江、煙臺(tái)等地也在建設(shè)中。招商蛇口也正在研究，在內(nèi)陸沿河城市，如南京、武漢、重慶等地打造濱水綜合體的可行性方案。

“所以未來類似海上世界的項(xiàng)目還會(huì)增多。”

不過，規(guī)?？焖贁U(kuò)張容易衍生出一些問題。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，規(guī)模快速發(fā)展不同于住宅，難以通過快周轉(zhuǎn)不斷回流資金，將占用到大量資源，也將影響到資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率。

在招商蛇口獨(dú)特的綜合發(fā)展模式之下，其實(shí)可以做到較好的平衡：按照快周轉(zhuǎn)（T+3）、階段性持有運(yùn)營(yíng)（T+10）和片區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)（T+30）的三類發(fā)展策略組合產(chǎn)品線，兼顧短中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)發(fā)展的節(jié)奏需要，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)期良性可持續(xù)發(fā)展。其中的T+10，就包括商業(yè)、寫字樓等項(xiàng)目。

“最關(guān)鍵的一點(diǎn)，是要把退的環(huán)節(jié)打通。融投建管退，很多時(shí)候在退這一步?jīng)]有走通。”聶黎明表示，招商蛇口專門成立資產(chǎn)管理中心，就是負(fù)責(zé)把整個(gè)融投建管退全程打通，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌管理。

他表示，招商蛇口目前每一個(gè)項(xiàng)目，在投資前就會(huì)給項(xiàng)目貼上標(biāo)簽，是作為核心持有，還是作為產(chǎn)融結(jié)合方式持有。對(duì)于底商或其它既不適宜長(zhǎng)期持有，也不適宜通過產(chǎn)融結(jié)合方式退出的物業(yè)，公司就考慮銷售。同時(shí)在實(shí)施過程中，公司不斷進(jìn)行回顧總結(jié)，重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位和考量。

實(shí)際上，在去年招商局商業(yè)房托首單央企房地產(chǎn)信托基金在港上市，便是招商蛇口將退這一環(huán)節(jié)打通的經(jīng)典案例，“通過這樣的方式，就把整個(gè)資產(chǎn)流動(dòng)起來了”。

聶黎明指出，招商蛇口還可以用這種方式倒逼著運(yùn)營(yíng)水平、能力的提高。

“因?yàn)橐獫M足資本市場(chǎng)的需求，所以就倒逼作為運(yùn)營(yíng)管理方的我們把資產(chǎn)投好、管好、運(yùn)營(yíng)好，最后再把退出通道和模式建立起來，打通形成良性循環(huán)?！?/span>

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)招商蛇口副總經(jīng)理、招商商管董事長(zhǎng)聶黎明先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看待后疫情時(shí)代商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r？對(duì)于公司的商業(yè)項(xiàng)目來講，疫情有哪些挑戰(zhàn)，以及存在哪些機(jī)會(huì)？

聶黎明：今年的疫情確實(shí)對(duì)商業(yè)帶來了一些影響，尤其是在上半年，影響還是比較明顯的，到三季度的時(shí)候，我們看到也在逐步恢復(fù)了。從今年國(guó)慶期間，我們錄得的數(shù)據(jù)來看，招商蛇口商業(yè)板塊今年國(guó)慶期間的表現(xiàn)超過了去年同期，在銷售額、人流量、會(huì)員數(shù)以及會(huì)員的消費(fèi)方面，都超過去年同期。從目前各個(gè)店日常監(jiān)控的數(shù)據(jù)來看，也基本上都恢復(fù)了。

雖然說國(guó)內(nèi)疫情已經(jīng)控制住了，疫情防控也進(jìn)入常態(tài)化的階段，但是疫情的影響肯定還是比較深遠(yuǎn)的，疫情防控本身進(jìn)入常態(tài)化，另外疫情也帶來大家在消費(fèi)心理、消費(fèi)行為上的一些影響。作為我們來講，怎么應(yīng)對(duì)這些變化，對(duì)這里面的風(fēng)險(xiǎn)能夠識(shí)別，然后進(jìn)行防范，其中的機(jī)會(huì)又怎么挖掘，這一塊是我們作為商業(yè)管理來講一直在做的課題。

我理解商業(yè)就算沒有疫情的影響，現(xiàn)在的消費(fèi)行為也不停地在變化，叫消費(fèi)升級(jí)也好，或者叫其它的也好，一直在變化，尤其是80后、90后，甚至00后的消費(fèi)群體，他們的變化還是更大的，再疊加這次疫情的影響，這種變化就會(huì)顯得更加復(fù)雜。

但是不管怎么樣變化，從我們來講，都要發(fā)現(xiàn)它的本質(zhì)和共性的東西，比如更多的會(huì)傾向?qū)ζ焚|(zhì)的追求，更多的會(huì)體現(xiàn)對(duì)體驗(yàn)的重視，這也是大勢(shì)所趨，以及商業(yè)怎么迎合消費(fèi)者的行為，甚至怎么開發(fā)它，這是需要高度關(guān)注的。

作為一個(gè)購(gòu)物中心來講，從業(yè)態(tài)的升級(jí)、品牌的調(diào)整、運(yùn)營(yíng)的改善，各方面都要不停地做文章，沒有一勞永逸的情況，而且這種調(diào)整會(huì)更加頻密、更加精細(xì)，一招鮮吃遍天的情況是沒有的，要不停地根據(jù)每個(gè)店所處的片區(qū)、面對(duì)的消費(fèi)群體情況來做調(diào)整，招商蛇口從疫情到現(xiàn)在，我們各個(gè)店都在反復(fù)調(diào)整，確實(shí)也取得了一些進(jìn)展，從目前的數(shù)據(jù)來看還是比較有成效的。

下一步招商蛇口會(huì)更加重視并深入觀察和研究消費(fèi)者的行為，同時(shí)我們也要更加敏銳和更加精準(zhǔn)地做一些調(diào)整，或者更精細(xì)化地做調(diào)整。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在的商業(yè)很多業(yè)態(tài)都有一些規(guī)?；l(fā)展要求，不同的地方肯定有不同的文化，我們?cè)趺礃訕?biāo)準(zhǔn)化復(fù)制？

聶黎明：現(xiàn)在對(duì)于招商蛇口來講，早期時(shí)候我們商業(yè)的特性確實(shí)會(huì)有很大不同。比如海上世界和花園城就是不一樣的，海上世界是一個(gè)城市級(jí)的休閑、旅游、購(gòu)物的場(chǎng)所，長(zhǎng)嘉匯彈子石老街也和別的地方不一樣。

我們現(xiàn)在已經(jīng)有的和以后還會(huì)產(chǎn)生的產(chǎn)品里面，更多的可能是區(qū)域級(jí)的購(gòu)物中心，輻射片區(qū)的更多一些，城市級(jí)的也會(huì)做，但是未來商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)更多的不是城市級(jí)的，而是區(qū)域級(jí)的。

在這樣的購(gòu)物中心，一方面它會(huì)有一些共性，不管是業(yè)態(tài)上面還是品牌上面，甚至在空間上面，都會(huì)有一些共性，這一塊是基本的東西。

我們也儲(chǔ)備有自己的品牌商家資源庫(kù)，現(xiàn)在已積累超5000個(gè)品牌資源，其中2000個(gè)是國(guó)內(nèi)外的知名品牌，也有很多品牌是簽訂了全國(guó)范圍的戰(zhàn)略合作，包括運(yùn)營(yíng)上也都有些共性。

自去年重組了中航善達(dá)之后，我們便積極推進(jìn)著在商業(yè)板塊在和九方的整合，不管是原來的九方，還是我們的花園城等區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心，我們的品牌也正在進(jìn)行整合，未來也將會(huì)和媒體、消費(fèi)者、商家見面。

另外一個(gè)層面，我們也會(huì)抓住一些不同的東西，因?yàn)槊總€(gè)城市或者同一個(gè)城市里面不同的地方，它不可能是完全一樣的，我們會(huì)根據(jù)它的特色，消費(fèi)者的組成，在塑造商業(yè)產(chǎn)品時(shí)適當(dāng)做一些調(diào)整，這是在商業(yè)復(fù)制擴(kuò)張中我們的重要考慮。

除此之外，我們還有具有不同特色的項(xiàng)目，比如海上世界、長(zhǎng)嘉匯彈子石老街，這也是不一樣的。就算同樣是海上世界，深圳的海上世界和廈門的海上世界在業(yè)態(tài)上也有不同。而同樣依郵輪母港而建的上海閱江匯，這又會(huì)不同。

所以我們會(huì)有一些比較特色的做法，包括深圳的全球最大國(guó)際會(huì)展中心旁邊，現(xiàn)在有一個(gè)將近20萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，我們對(duì)它的定位也會(huì)有很大的不同。所以應(yīng)該講是有一定的共性，但也會(huì)有很大的差異，我們會(huì)針對(duì)不同的購(gòu)物中心，挖掘它的客戶需求，然后去做一些調(diào)整。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：復(fù)制過程當(dāng)中，公司如何平衡量和錢以及時(shí)間之間的關(guān)系？

聶黎明：海上世界項(xiàng)目目前已經(jīng)開了深圳海上世界，這已經(jīng)有好多年了，目前正在建設(shè)或者籌開的有廈門海上世界，還有湛江海上世界，煙臺(tái)的項(xiàng)目也正在籌備，同時(shí)我們也正在研究?jī)?nèi)陸的一些沿河的城市，類似南京、武漢、重慶這樣的地方，是否有打造這種濱水綜合體的可行性方案，我們都可以按照這種模式去做，這也是我們前港-中區(qū)-后城綜合發(fā)展模式的特點(diǎn)，所以未來類似海上世界這樣的項(xiàng)目還會(huì)增多。

除此以外，加上區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心在內(nèi)，我們目前在手的項(xiàng)目管理面積已超過350萬(wàn)平米，項(xiàng)目數(shù)量接近六十個(gè)，未來還會(huì)主動(dòng)地獲取一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

長(zhǎng)周期的持有物業(yè)確實(shí)會(huì)占用公司相當(dāng)?shù)馁Y源，也會(huì)影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，但在平衡這個(gè)方面來講，我覺得關(guān)鍵是在統(tǒng)籌規(guī)劃，對(duì)于我們的持有物業(yè)，我們現(xiàn)在已經(jīng)在進(jìn)行全過程的統(tǒng)籌規(guī)劃，不同周期的產(chǎn)品在我們的資產(chǎn)里面要占有多大的比重，即T+3、T+10和T+30業(yè)務(wù)的資源投入和節(jié)點(diǎn)管控都有一套標(biāo)準(zhǔn)。

T+3業(yè)務(wù)是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，然后是T+10是商業(yè)、寫字樓等，T+30就是產(chǎn)業(yè)新城，類似于當(dāng)年的蛇口工業(yè)區(qū)、漳州開發(fā)區(qū)，這是以30年為單位來看回報(bào)的，是長(zhǎng)線項(xiàng)目，這樣的項(xiàng)目占多少比重？

往往回報(bào)率高的但是回報(bào)周期長(zhǎng)，流動(dòng)性會(huì)差一些，周轉(zhuǎn)率會(huì)低一些，所以關(guān)鍵是結(jié)合招商蛇口的戰(zhàn)略和資源情況來進(jìn)行統(tǒng)盤的規(guī)劃。跟著各種持有物業(yè)的業(yè)態(tài)里面，各種業(yè)態(tài)應(yīng)該占到多少，比如商業(yè)占到多少，寫字樓占到多少，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要占到多少，長(zhǎng)租公寓占到多少，酒店占到多少，教育和文化占到多少，養(yǎng)老、大健康要占到多少，這一塊我們又會(huì)做一個(gè)規(guī)劃，然后去挑選主賽道。

目前來講，集中商業(yè)（購(gòu)物中心）是我們的主賽道之一，這一點(diǎn)公司是非常明確的。甚至我們也會(huì)更加主動(dòng)地去獲取一些好的項(xiàng)目，但是這樣的項(xiàng)目除了統(tǒng)一的規(guī)劃，確定在資產(chǎn)和投資里面所占的比例之外，最為重要的還是要把它運(yùn)營(yíng)好，這是大家常規(guī)都要做的，讓它產(chǎn)生更好的現(xiàn)金流，形成長(zhǎng)期良性循環(huán)提升資產(chǎn)價(jià)值。

最關(guān)鍵的一點(diǎn)，這是招商蛇口目前已經(jīng)有成功案例的，就是一定要把退的環(huán)節(jié)打通。融、投、建、管、退，很多時(shí)候在退這一塊是沒有走通的，我們已經(jīng)有了一些成功的嘗試。

所以在招商蛇口層面我們成立了資產(chǎn)管理中心，它是把整個(gè)融投建管退全程打通的，實(shí)行統(tǒng)籌的管理，同時(shí)又親自負(fù)責(zé)融和退。

退也是一種融，現(xiàn)在都是用產(chǎn)融結(jié)合的手段，最主要的方式就是證券化，通過產(chǎn)融結(jié)合的手段來做。我們用這樣一個(gè)部門，把所有持有的物業(yè)資產(chǎn)全過程的管理起來進(jìn)行統(tǒng)籌，同時(shí)它自己又負(fù)責(zé)融和退，另外它對(duì)投、建、管也是進(jìn)行統(tǒng)籌的，投建管我們有不同的主體。

另外，我們?cè)谌ツ旰艹晒Φ陌盐覀兊?項(xiàng)資產(chǎn)在香港發(fā)行REITs上市，這也是央企第一家在香港發(fā)REITs的，也是近6年以來第一家內(nèi)地企業(yè)在香港發(fā)REITs，我們的5項(xiàng)資產(chǎn)里面包含了寫字樓、產(chǎn)業(yè)研發(fā)樓、購(gòu)物中心，通過這樣的方式把整個(gè)資產(chǎn)流動(dòng)起來。

同時(shí)，通過這種方式能夠倒逼我們的運(yùn)營(yíng)水平和能力的提高，因?yàn)橐獫M足資本市場(chǎng)的需求，就必須把底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)做上來。

如果底層資產(chǎn)滿足不了資本市場(chǎng)的需求，這也是打不通的，所以把資產(chǎn)投好，把資產(chǎn)管好、運(yùn)營(yíng)好，最后再把退出的通道和模式建立起來，把它打通，形成一個(gè)良性的循環(huán)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公司對(duì)旗下資產(chǎn)的配置是怎么樣具體分工？不同上市平臺(tái)之間要怎么樣做協(xié)同？

聶黎明：招商蛇口的戰(zhàn)略是比較明確的，招商積余的戰(zhàn)略在今年一季度也明確了，在年報(bào)里也做了披露，當(dāng)然還有招商局置地在香港上市的，還有一個(gè)上市的招商房托等等不同的上市平臺(tái)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈里面，這些不同的上市平臺(tái)，它們是有不同使命，也承擔(dān)不同職責(zé)的。

總體來講，招商蛇口是一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合發(fā)展平臺(tái)，招商積余是大物業(yè)+大資管平臺(tái)，我們是要把它打造成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)平臺(tái)，而且是一個(gè)輕資產(chǎn)的平臺(tái)。

招商房托是一個(gè)REITs，我們還會(huì)不斷地把一些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)往里面裝，也通過輕資產(chǎn)平臺(tái)來進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，能夠形成一些更強(qiáng)的專業(yè)平臺(tái)出來，這個(gè)整合工作，我們現(xiàn)在是按照計(jì)劃在有序地進(jìn)行。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為商業(yè)輕資產(chǎn)市場(chǎng)目前是藍(lán)海還是紅海？未來這種競(jìng)爭(zhēng)過程中，有什么樣的優(yōu)勢(shì)去競(jìng)爭(zhēng)過其它的企業(yè)，同時(shí)有什么核心的能力？

聶黎明：目前物業(yè)管理和資產(chǎn)管理這樣的輕資產(chǎn)公司，在資本市場(chǎng)很受青睞，也是在風(fēng)口上，這也反映從增量時(shí)代到存量時(shí)代轉(zhuǎn)變，從投資人視角來看，它們也在發(fā)生變化。

輕資產(chǎn)是一項(xiàng)業(yè)務(wù)，一方面來說，我們這個(gè)行業(yè)進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的時(shí)代，要在行業(yè)里面取勝，要通過自己的運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)水平的提高才能做好，這是一個(gè)方面。

第二方面，從資本的角度來看，一個(gè)業(yè)務(wù)也好，一個(gè)資產(chǎn)也好，一個(gè)企業(yè)也好，首先是看盈利能力怎么樣，另外是盈利穩(wěn)定性怎么樣，還有就是有沒有可能帶來更大的空間。

其實(shí)主要是盈利和穩(wěn)定性的問題，這是輕資產(chǎn)受青睞的一個(gè)原因，當(dāng)然現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，尤其是目前大家紛紛在上市，在A股和港股上市的物業(yè)公司加起來有30多家了，招商積余的表現(xiàn)也還不錯(cuò)，但是我們很深切地感受到，現(xiàn)在在業(yè)務(wù)拓展上，在收并購(gòu)上，在合資合作上都面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)，而且溢價(jià)又很高。

我們?nèi)プ鲞@樣的業(yè)務(wù)拓展、業(yè)務(wù)的并購(gòu)、合作，既要考慮到能夠擴(kuò)大我們的業(yè)務(wù)規(guī)模，同時(shí)也要考慮回報(bào)，因?yàn)橐獙?duì)股東負(fù)責(zé)。

很多行業(yè)都是有類似的情況，如果看企業(yè)史、經(jīng)濟(jì)史，研究行業(yè)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，都會(huì)發(fā)現(xiàn)，最早是幾家做，然后緊跟著一哄而上，冒出很多公司，經(jīng)過一段時(shí)間之后大浪淘沙，然后行業(yè)集中度又開始提升。

當(dāng)然我們這個(gè)市場(chǎng)非常大，也不好說最后有多少家，但一定是最后就是少數(shù)的頭部企業(yè)和一些骨干企業(yè)，他們占據(jù)行業(yè)絕大多數(shù)的份額。

地產(chǎn)行業(yè)是這樣，商業(yè)行業(yè)和物管行業(yè)未來也會(huì)是這種趨勢(shì)，這是一個(gè)行業(yè)發(fā)展從開始起步到逐漸成熟，然后到一個(gè)成熟期會(huì)經(jīng)歷的。

而且任何行業(yè)也有衰退期，在衰退期的時(shí)候，必須尋找第二成長(zhǎng)曲線，在這里面要做轉(zhuǎn)型，要提早做，不能到頂點(diǎn)才做，在沒有到頂點(diǎn)的時(shí)候就要未雨綢繆，在原來的業(yè)務(wù)還有一定的成長(zhǎng)空間和成長(zhǎng)能力的時(shí)候，就去探索和培育一個(gè)新的業(yè)務(wù)，尋找第二增長(zhǎng)曲線，否則在行業(yè)往下走的時(shí)候，就沒有時(shí)間了，也沒有足夠的資源和能力做那些事情，這是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

我認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)是紅海了，但是畢竟目前市場(chǎng)規(guī)模還有很大發(fā)展空間，所以還是非常值得在這么激烈的紅海競(jìng)爭(zhēng)里面努力。當(dāng)然，最終要能在行業(yè)集中度逐漸提升的過程中，提高市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的盈利能力，其實(shí)最關(guān)鍵的就是自身能力的提高，就是運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)水平的提高。

這里面靠什么呢？我們?cè)S永軍董事長(zhǎng)一直說，要建體系、強(qiáng)品牌、提效益。首先建體系，事業(yè)的成功不是靠單兵作戰(zhàn)，不是靠幾個(gè)能人、靠幾個(gè)英雄做起來，而是在于整套體系，包括業(yè)務(wù)體系、管理體系、技術(shù)體系，還有人才體系，這一系列的組成了我們的整個(gè)體系，如果沒有一個(gè)完善的、強(qiáng)大的、領(lǐng)先的體系，你在業(yè)務(wù)上是一定領(lǐng)先不了的，大家也發(fā)現(xiàn)這段時(shí)間招商蛇口在這一塊，不管是商管還是資管平臺(tái)動(dòng)作非常頻繁，我們不斷地在完善我們的體系，不管是管理的體系、業(yè)務(wù)的體系還是技術(shù)的體系，還有包括我們的人才體系，這幾個(gè)方面都在下工夫，這里也包括我們的資源體系，如我們的合作商家，這幾個(gè)方面是在體系完善上。

第二方面是強(qiáng)品牌，這也是我們現(xiàn)在比較重視的事情。我們希望在每個(gè)賽道上，能夠做出更多的標(biāo)桿的產(chǎn)品出來，能夠得到消費(fèi)者的認(rèn)可，得到市場(chǎng)的認(rèn)可，得到合作商家的認(rèn)可，把品牌做起來，通過體系建設(shè)、品牌建設(shè)，實(shí)際這也是能力建設(shè)，最后通過這些能力建設(shè)來提高我們的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的效益。

總體來說，一方面我們面對(duì)的是消費(fèi)者和用戶，另一方面面對(duì)的是投資人，我們要做的工作是通過讓消費(fèi)者滿意，消費(fèi)者信任我們，商家就會(huì)信任我們，然后我們才有好的業(yè)績(jī)，才能獲得資本市場(chǎng)的信任。