2020年，對(duì)于房地產(chǎn)而言，是更為特殊的一年。在這一年，既要面對(duì)疫情影響的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也要面對(duì)“三道紅線”的大政策要求。保證現(xiàn)金流、降負(fù)債、加快周轉(zhuǎn)等多種舉措，成為了房地產(chǎn)時(shí)常提到的關(guān)鍵詞。

所謂“三道紅線”，即是通過(guò)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比將房企分為紅橙黃綠四檔，不同檔次對(duì)應(yīng)著不同有息負(fù)債規(guī)模增速，分為0%、5%、10%、15%。

對(duì)于多數(shù)通過(guò)高杠桿撬動(dòng)規(guī)模快速發(fā)展的房企而言，這無(wú)異于戴上了緊箍咒。但是對(duì)于招商蛇口而言，卻早已適應(yīng)。

這反而給了招商蛇口一次機(jī)會(huì)，只要按照既定的步伐，便能在規(guī)模上更進(jìn)一步。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100榜單顯示，招商蛇口2020年全口徑銷售金額排名位列第11，距離第10名只有不到100億元的差距。

自2015年完成重組上市以來(lái)，招商蛇口在銷售排名上一直穩(wěn)步前進(jìn)，從2015年排名14，到2018年上升2位至12名，再到2020年升至第11。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)

2020年，招商蛇口全年完成銷售金額2780.1億元，與2019年完成的2205億元的全年業(yè)績(jī)相比，銷售規(guī)模凈增長(zhǎng)575億元，同比增長(zhǎng)26.1%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)

回看招商蛇口重組上市之后的銷售規(guī)模增長(zhǎng)路徑，從2016年開(kāi)始，幾乎每年保持500到600億元左右的增長(zhǎng)凈額。

數(shù)據(jù)顯示，從2015年到2019年，招商蛇口分別實(shí)現(xiàn)年銷售額576億元、739億元、1128億元、1706億元、2205億元，市占率也從2015年的0.7%升至2019年的1.4%。

穩(wěn)定的發(fā)揮，讓招商蛇口成為2020年為數(shù)不多銷售依然保持20%以上增長(zhǎng)的房企之一。不過(guò)，與其他房企一樣，招商蛇口也需要面對(duì)來(lái)自“黑天鵝”的影響。

因疫情封閉售樓處的2月份，招商蛇口單月銷售金額只有25.31億元，同比下降近7成。與其他絕大部分房企的做法一樣，線下售樓處關(guān)閉的時(shí)候，招商蛇口也推出了線上購(gòu)房程序“招商好房”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)

與此同時(shí)，在3月穩(wěn)步有序推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)下，招商蛇口線下售樓處也是首批“上線”的。其中在深圳，招商太子灣灣璽N3項(xiàng)目便是深圳春節(jié)后第一個(gè)集中開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目。

線上購(gòu)房+線下復(fù)工，讓招商蛇口銷售增速迅速回正，3月實(shí)現(xiàn)銷售額216.84億元，同比增長(zhǎng)21.79%。全年來(lái)看，僅2月出現(xiàn)同比下降，剩余月份同比增長(zhǎng)處于10%至60%之間。

銷售能夠?qū)崿F(xiàn)快速增長(zhǎng)，與招商蛇口近年來(lái)加強(qiáng)華東、江南、西南等地布局和不斷加大拿地力度不無(wú)關(guān)系。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華東區(qū)域、江南區(qū)域、西南區(qū)域簽約面積分別為146.6萬(wàn)平方米、103.73萬(wàn)平方米、69.31萬(wàn)平方米，占比29.7%、21%、14%，三個(gè)區(qū)域貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)超6成。華南地區(qū)以及大本營(yíng)深圳則位列四、五，分別占比11.3%和8.1%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

（注：2018年招商蛇口進(jìn)行了區(qū)域架構(gòu)調(diào)整，從華北、華東、華中、華南、深圳五大區(qū)域變?yōu)榫糯髤^(qū)域，江南區(qū)域?yàn)樵A東區(qū)域分拆而成）

實(shí)際上，華東區(qū)域一直是招商蛇口的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主要區(qū)域。而早年，深圳也是緊隨其后的業(yè)績(jī)主要貢獻(xiàn)區(qū)域。但是深圳公開(kāi)市場(chǎng)土地資源稀缺，招商蛇口自身在深圳的龐大土地資源也需要用時(shí)間轉(zhuǎn)換，所以近年來(lái)深圳區(qū)域銷售貢獻(xiàn)逐步走低，招商蛇口的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)也轉(zhuǎn)向華東、江南等地。

2020年，招商蛇口推出了“一城一模板”。公司董秘劉寧在接受采訪時(shí)表示，這是今明兩年內(nèi)部管理最大的進(jìn)步之一，嚴(yán)格結(jié)合限價(jià)等客觀因素進(jìn)行測(cè)算，保障項(xiàng)目科研與入市不發(fā)生背離。

不同的區(qū)域被賦予了不同的任務(wù)，據(jù)招商蛇口投資者資料顯示，在華東、江南、華中三地的表述中，分別是銷售與資管業(yè)務(wù)并舉、提高投資權(quán)益平衡快慢周轉(zhuǎn)貨值、規(guī)模流量為導(dǎo)向。簡(jiǎn)而言之，這些區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)規(guī)模增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，招商蛇口在2015年至2020年，新增土地儲(chǔ)備面積超過(guò)百萬(wàn)平方米的城市有20個(gè)，分別為昆明、武漢、蘇州、南京、成都、深圳、南通、杭州、上海、天津、廣州、鄭州、合肥、西安、佛山、東莞、大連、廈門(mén)、徐州、寧波。其中，超300萬(wàn)平方米的為昆明、武漢、蘇州、南京；超200萬(wàn)平方米的為成都、深圳、南通、杭州、上海。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

另一方面，招商蛇口整體上保持了較高的土地投資強(qiáng)度。在2017年至2020年前11月，當(dāng)年新拓展項(xiàng)目數(shù)量分別為55、80、79、84個(gè)，新增土地儲(chǔ)備面積797萬(wàn)平方米、1357萬(wàn)平方米、1423萬(wàn)平方米、1392.3萬(wàn)平方米，地價(jià)支出金額882億元、954億元、976億元、1331.3億元。

投資金額占銷售比重分別達(dá)到78.19%、55.92%、44.26%、53.7%；新增土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積與當(dāng)期合約銷售面積的比值則分別達(dá)到139.82%、164.02%、121.68%、130.05%。土地投資強(qiáng)度保持慣性，既能夠保證貨量的可持續(xù)性，又能夠確保留有一定余量彈性。

在土地布局中，招商蛇口更多選擇在有限的城市中進(jìn)行。2020年年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，董事總經(jīng)理蔣鐵峰便表示，公司不會(huì)再主動(dòng)積極拓展新的城市，而是在目前城市里面盡量深耕，并希望提高所進(jìn)城市的權(quán)益比，提高操盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量。

從城市新增土地儲(chǔ)備中亦可看出，招商蛇口將更多資源使用在華東、江南地區(qū)如上海、蘇州、杭州、南京、寧波等核心城市及周邊的嘉興、紹興、南通等，華中及西南如武漢、成都、鄭州、西安、重慶幾座核心城市，在此基礎(chǔ)上，再適當(dāng)下沉進(jìn)入未過(guò)多涉及的城市地區(qū)。

適度加大快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目的布局、穩(wěn)定的城市配比、持續(xù)的土地投資強(qiáng)度等多種因素，保證了招商蛇口在2020年同行銷售增長(zhǎng)速度普遍大幅度放緩背景下，依然能有超過(guò)20%的增長(zhǎng)率。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，全國(guó)商品房銷售面積150834萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)1.9%，辦公樓銷售面積下降12.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降11.1%。商品房銷售額148969億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)9.5%，辦公樓銷售額下降10.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降13.7%。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100”榜單顯示，1-12月TOP100房企總銷售金額13.18萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.6%；12月單月總銷售額為1.67萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%。

房企在一線銷售端早已喘過(guò)氣來(lái)，另一個(gè)壓向房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”政策，似乎才是“不能承受之重”。

“三道紅線”通過(guò)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比將房企分為紅橙黃綠四檔，不同檔次對(duì)應(yīng)著不同有息負(fù)債規(guī)模增速，分為0%、5%、10%、15%。

也就是說(shuō)，高杠桿撬動(dòng)規(guī)模的發(fā)展模式在未來(lái)將不復(fù)存在，而且即便早已有意識(shí)地通過(guò)加快周轉(zhuǎn)、提高回款率等正常經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金的回流，以減少對(duì)于融資端的依賴，但是越龐大的馬車(chē)就越難調(diào)頭?！叭兰t線”的出臺(tái)，相當(dāng)于讓這批緩慢減速的車(chē)隊(duì)，突然被拉緊繩索，只能緊急剎車(chē)。

對(duì)于招商蛇口而言，這條“繩索”是一直掛在脖子上的，相較而言，“三道紅線”的壓力就顯得沒(méi)有那么重。其之所以是為數(shù)不多的綠檔企業(yè)，與國(guó)資委對(duì)央企、國(guó)企的杠桿水平的硬性規(guī)定也有關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，2015年至2019年，招商蛇口不管是剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率還是現(xiàn)金短債比，均保持在綠檔，且距離標(biāo)準(zhǔn)線還有較遠(yuǎn)的距離。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

最新數(shù)據(jù)顯示，在2020年三季度，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為46.25%、36.83%、1.02。

換而言之，對(duì)于大多數(shù)房企需要通過(guò)減少融資、加快周轉(zhuǎn)、分拆資產(chǎn)等舉措去降低杠桿水平，從而換取有息負(fù)債增長(zhǎng)空間的當(dāng)下，招商蛇口憑借一貫以來(lái)的低杠桿水平，并不需要為此過(guò)分擔(dān)心。

不過(guò)，劉寧在接受采訪時(shí)表示，招商蛇口處于綠檔，有息負(fù)債仍有15%的增長(zhǎng)空間。然而政策真正影響的是銷售及拿地，拿地需動(dòng)用自有資金，銷售及回款又約束未來(lái)的拿地規(guī)模。

言下之意，即便不像別的房企一樣直接被約束，但依然有著隱形影響。如何提高自身的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率以及資金利用效率，是招商蛇口需要面對(duì)的問(wèn)題。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年全年，招商蛇口累計(jì)掛牌轉(zhuǎn)讓16個(gè)項(xiàng)目，特別是“三道紅線”政策出臺(tái)后，密集掛牌/轉(zhuǎn)讓了12個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)及債權(quán)，其中不乏與招商養(yǎng)老、招商證券等關(guān)聯(lián)方的交易。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

9月14日，招商蛇口發(fā)布以5.27億元向關(guān)聯(lián)方仁和養(yǎng)投整售物業(yè)的公告，交易標(biāo)的物為包括5棟辦公樓及1棟酒店對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)及上蓋物，共計(jì)260戶約3.08萬(wàn)平方米建筑面積以及268個(gè)地下車(chē)位。

招商證券方面，11月27日，2.99億元接盤(pán)了招商蛇口轉(zhuǎn)讓無(wú)錫項(xiàng)目公司24.5%股權(quán)；12月23日，以不超5億元接盤(pán)招商蛇口轉(zhuǎn)讓的杭州蕭山項(xiàng)目24%股。

年內(nèi)，招商蛇口還兩度聯(lián)手招商證券，共同成立合資公司以開(kāi)發(fā)旗下項(xiàng)目。在5月份，雙方聯(lián)合全面參與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)路東區(qū)E9R3、E9R4地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)；12月，就長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)望岳街道雷鋒大道兩廂地塊簽訂合作框架協(xié)議。

轉(zhuǎn)讓股份之余，招商蛇口于12月2日正式在深交所發(fā)行并設(shè)立“申萬(wàn)宏源-招商蛇口-泰格明華資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模41.5億元，產(chǎn)品期限3+2年，基礎(chǔ)物業(yè)為泰格公寓及明華中心。

泰格公寓、明華中心是招商蛇口位于深圳南山蛇口的項(xiàng)目。據(jù)表述，這是參考了境外成熟市場(chǎng)REITs模式，提出了表外孵化提升的產(chǎn)融結(jié)合模式，將通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的改造和運(yùn)營(yíng)提升實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，未來(lái)可能成為招商蛇口大量持有型物業(yè)的孵化提升路徑。

整個(gè)2020年，招商蛇口定義為集團(tuán)的“資管年”，計(jì)劃先將內(nèi)部的資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)梳理，再分類盤(pán)活和提升，分類施策，以不同的資管與證券化計(jì)劃進(jìn)行退出。

據(jù)最新消息，招商蛇口已申報(bào)深圳蛇口網(wǎng)谷園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，在國(guó)內(nèi)第一批申報(bào)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs大軍中，招商蛇口申報(bào)的項(xiàng)目為唯一“央企+工改工”概念。

該單REITs所納入的資產(chǎn)囊括了蛇口網(wǎng)谷中最優(yōu)質(zhì)的四個(gè)資產(chǎn)：萬(wàn)維大樓、萬(wàn)聯(lián)大廈、萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈。這四棟工業(yè)用地上的寫(xiě)字樓總建筑面積達(dá)到20萬(wàn)平方米，其中產(chǎn)業(yè)用房部分面積約15萬(wàn)平方米，全部由招商蛇口自持出租。

一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目增資、資產(chǎn)證券化等措施，實(shí)際上均是為了實(shí)現(xiàn)3個(gè)方向的目的：減輕資產(chǎn)壓力，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)；低效資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，提高自身效率；沉淀資產(chǎn)退出，實(shí)現(xiàn)資金回流。

除了上述通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)沉淀資產(chǎn)退出、現(xiàn)金回流，在減輕資產(chǎn)壓力方面比較典型的案例是，11月25日掛牌轉(zhuǎn)讓了武漢招瑞置業(yè)有限公司49%股權(quán)，即招商蛇口58.87億元競(jìng)得的武漢市硚口區(qū)地塊。

雖然項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓底價(jià)只有31.164萬(wàn)元，但接盤(pán)方需要將14.42億元股東借款轉(zhuǎn)至招商蛇口指定賬戶并支付相應(yīng)借款利息，另外再借給標(biāo)的企業(yè)14.42億元，用于支付地塊剩余土地出讓金。

實(shí)際上，招商蛇口近年來(lái)也在不斷降低對(duì)融資的依賴，更多依靠于經(jīng)營(yíng)資金的回籠。數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額從2016年、2017年凈流出狀態(tài)，變?yōu)?018年、2019年的凈流入，并且在2020年也依然保持這一趨勢(shì)，在三季度，實(shí)現(xiàn)凈流入102.45億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

反觀籌資活動(dòng)產(chǎn)生的流量?jī)纛~，在2020年的半年度、三季度，招商蛇口均實(shí)現(xiàn)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)，分別為負(fù)56.49億元、負(fù)80.98億元，即招商蛇口在主動(dòng)減少對(duì)于籌資現(xiàn)金流的依賴。

背靠招商局集團(tuán)資源的招商蛇口，可通過(guò)政企合作、國(guó)企央企合作、并購(gòu)等多種方式拿地。并且，歷來(lái)融資成本低于同業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，從2015年至2019年，招商蛇口綜合資金成本為4.93%、4.5%、4.8%、4.85%、4.92%；2020年上半年，綜合資金成本為4.78%，銷售排行榜前50企業(yè)的加權(quán)融資成本則平均在6%至6.5%之間。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

另一方面，招商蛇口還有一些潛在優(yōu)勢(shì)。從2015年以001979股票代碼上市，完成蛇口工業(yè)區(qū)+招商地產(chǎn)的重大無(wú)先例資產(chǎn)重組，再到前海土地整備完成，注入上市公司，爾后中集、深國(guó)際才先后參考招商蛇口的方案完成土地整備。也就是說(shuō)，很多案例都“先行一步”。

2020年，這一特殊案例應(yīng)該屬尚未完成的南油集團(tuán)股權(quán)收購(gòu)事項(xiàng)。

2020年6月8日，招商蛇口與深投控簽訂協(xié)議，以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)，其中以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及現(xiàn)金方式支付的對(duì)價(jià)分別占本次交易對(duì)價(jià)的2.5%、47.5%和50%。

同時(shí)，招商蛇口擬向戰(zhàn)略投資者（平安資管、平安人壽）非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金，用于支付本次交易中的現(xiàn)金對(duì)價(jià)。

值得注意的是，案例中，招商蛇口并未支出任何現(xiàn)金資產(chǎn)，僅發(fā)行了股份及可轉(zhuǎn)換公司債，現(xiàn)金對(duì)價(jià)是向平安募集。即便在9月11日更改的方案，也是直接取消配套資金募集安排，改為僅采用發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債券的方式。

整個(gè)方案相當(dāng)于是股權(quán)融資，雖然這一重組最終被招商蛇口主動(dòng)撤回，但是足以看出其在資本市場(chǎng)方面的優(yōu)勢(shì)。

那么，這家身處“金山”、扎根蛇口的央企，所面臨的關(guān)鍵問(wèn)題是什么？

數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口在2015年至2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收492.22億元、635.74億元、759.38億元、882.78億元、976.72億元，同比分別增長(zhǎng)8.21%、29.16%、19.45%、16.25%、10.64%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

盈利方面，2015年至2019年，招商蛇口歸母凈利潤(rùn)分別實(shí)現(xiàn)48.50億元、95.81億元、126.56億元、152.40億元、160.33億元，同比分別增長(zhǎng)51.36%、97.54%、32.08%、20.42%、5.20%。

而在2020年前三季度，招商蛇口則實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收501.18億元，同比增長(zhǎng)96.21%；歸母凈利潤(rùn)21.92億元，同比減少56.96%。營(yíng)收與歸母凈利數(shù)據(jù)增長(zhǎng)出現(xiàn)背離，并且是大幅度的背離。

增收不增利的問(wèn)題有所顯現(xiàn)，招商蛇口對(duì)此解釋是，受房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)影響，社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率同比下降；因新冠疫情，對(duì)租賃物業(yè)采取了減免租等措施；上年同期公司轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。

自2019年開(kāi)始，在前三季度，招商蛇口歸母凈利均同比降低，上年同期轉(zhuǎn)讓子公司而導(dǎo)致近年利潤(rùn)下滑的解釋時(shí)?？梢?jiàn)。

四月份舉辦的2019年全年業(yè)績(jī)會(huì)上，針對(duì)利潤(rùn)規(guī)劃問(wèn)題，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍表示，2020年開(kāi)始做新的五年計(jì)劃，公司每年都有三年計(jì)劃，是滾動(dòng)式的，每年都做得比較實(shí)，但是因?yàn)樯鲜泄九断拗圃?，具體數(shù)據(jù)不好披露。

他進(jìn)一步稱，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)要保持原來(lái)的增速，尤其是利潤(rùn)方面的增速，挑戰(zhàn)很大。加上疫情影響，只能說(shuō)基礎(chǔ)很好、挑戰(zhàn)很大，而招商蛇口心里有數(shù)。

實(shí)際數(shù)據(jù)上，招商蛇口華東、江南兩地，貢獻(xiàn)了排名前列的銷售規(guī)模和營(yíng)收，但是毛利率卻是最低，在2020年中期，毛利率（扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加）分別為13.87%、13.54%，與上年同期相比減少16.66個(gè)百分點(diǎn)及9.01個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

劉寧則指出，2019年公司毛利率已經(jīng)出現(xiàn)下降，背后是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都在下降，預(yù)計(jì)2020年趨勢(shì)仍將延續(xù)，主要受土地成本及限價(jià)等因素影響。2016-2019年及2020年上半年，社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)分別錄得毛利率32.27%、38.43%、39.28%、33.55%及23.52%。

有了規(guī)模，還要盈利。于招商蛇口而言，疫情、三道紅線也許都不是重點(diǎn)，如何找回盈利能力，才是未來(lái)發(fā)展的核心。