近年來，改善取代剛需，成為主流客群。
可改善項目中，讓人眼前一亮的產(chǎn)品并不多，其核心原因在于——改善客戶對產(chǎn)品的要求遠高于剛需，但能接受的房屋總價又有限，大城市的地價又越來越高，產(chǎn)生了很難調(diào)和的3大矛盾：
1、小區(qū)面積有限 vs 改善客戶對環(huán)境、景觀要求越來越高
一般改善客戶，都是職場精英，他們希望小區(qū)內(nèi)景觀有儀式感，展現(xiàn)自己的身份。而兼顧工作和家庭的年輕媽媽，希望小區(qū)景觀功能性強、面積大，能在緊張工作之余，利用碎片時間，和孩子親密互動。
可一般來說，大面積、功能性強、有儀式感的景觀，超低容積率、高總價的豪宅容易做到，改善項目則很難。
2、室內(nèi)公共空間有限 VS 眾多個性化需求
改善客戶的自我意識，是越來越強烈的，他們需要各種個性化的空間。可改善戶型內(nèi)的公共空間，卻是有限的。如何用有限的空間，去滿足一家三代的個性化需求？這是個難題。
3、室內(nèi)私人空間有限 VS 對品質(zhì)感的需求
改善客戶一般都是都市精英，他們希望居住得有美感和品質(zhì)感。如果臥室、洗手間等私人空間很大，那么極簡的裝修也能體現(xiàn)出品質(zhì)、奢華的感覺。可改善戶型的這些私人空間都不大，如何才能做出品質(zhì)感？
上面說的的三大矛盾，看上去很難解決，但不等于沒法解決。
擁有38年改善住宅經(jīng)驗的越秀地產(chǎn)，很早就注意到了這些矛盾，并進行了長期研究，最終通過產(chǎn)品創(chuàng)新解決了上述矛盾。其經(jīng)驗主要有三點：
一、充分利用小區(qū)周邊的景觀資源，與項目本身的園林設計呼應，融為一體；
二、通過室內(nèi)公共空間的百變，滿足個性化需求；
三、用心打造室內(nèi)私人空間，把細節(jié)做到極致，做出輕奢感。
下面，明源君就以廣州越秀和樾府項目為例，來說明以上幾點。
園林設計呼應周邊景觀
讓回家的路充滿儀式感
既居于鬧市享受繁華，又能有自然的寧靜，這個改善客群的共同追求。好的景觀園林、自然生態(tài)才能達到這效果。
好的景觀，不僅可以起到減弱噪音、凈化空氣、增添社區(qū)自然色彩的環(huán)境調(diào)節(jié)作用，陶冶情趣；而且還能和歸家動線配合營造儀式感；園林也是鄰里共享空間、家人休閑的要地，對改善生活品質(zhì)幫助很大。
這，無論是對想要彰顯自身身份的事業(yè)強人，關(guān)注親子成長、老幼互動的父母，還是追求生活美感的精英來說，都是剛需……
然而，現(xiàn)實中小區(qū)內(nèi)空間往往有限，要達到這一效果，一方面要在園林設計上下足功夫，另一方面要充分利用項目周邊的自然景觀優(yōu)勢。對此，SWA-Los Angeles（景觀方案設計）和廣州城建開發(fā)設計院園林景觀事業(yè)部（景觀深化設計）在和樾府做了很好的示范。
首先，和樾府項目周邊有三大公園，分別是約4.6萬㎡文化公園、約13萬㎡自然山體公園、約1萬畝的長隆旅游度假區(qū)。
▲圖：越秀和樾府周邊規(guī)劃
根據(jù)城市設計導則要求，地塊分別打造150米寬的視覺通廊和公共開敞空間，整體形成東高西低的天際線空間形態(tài)。
而且，項目打造的景觀空間，內(nèi)部中心園林景觀和北部公園景觀風格整體統(tǒng)一，通過平面和豎向進行設計，使北側(cè)公園和小區(qū)內(nèi)部景觀相互滲透。
具體而言，就是借力區(qū)域城市綠廊（萬博－長隆東西向區(qū)域生態(tài)綠廊），同時，結(jié)合項目中央公園，打造無界公園社區(qū)。項目利用五級景觀空間，將公園全方位滲入社區(qū)，營造公園即社區(qū)、社區(qū)即園林、園林即為家的效果。
中央公園有十二景，設計理念取自朱熹《觀書有感》中的“問渠那得清如許？為有源頭活水來。”融合了項目區(qū)位珠三角地區(qū)的河流文明，寓意河流從沉睡的龍啟山蘇醒，行走其中，移步換景。
▲圖：越秀和樾府中央公園十二景示意
▲圖：公園十二景之和樾美境實拍（圖片來源：景觀周 | 超越視覺）
為了創(chuàng)造度假、極簡、舒適的體驗，打造出儀式感、度假感、品質(zhì)感和自然感，項目的園林設計也頗具匠心。
首先，打造特有的氧氣府邸禮儀軸、氧氣甲板和氧氣私享花園三大特色景觀組團，彰顯輕奢感、度假感和儀式感。
▲圖：景觀節(jié)點示意
其次，打造儀式入口、陽光會客廳、中央水景、靜謐游園和儀式歸家五大觸點感知板塊，通過水、陽光和層林打造氧氣府邸五大觸點感官體驗。
園林景觀的設計，不僅讓項目與周邊生態(tài)融為一體，而且最形成了一條充滿儀式感、度假感的回家動線，與電梯入戶（后面還會提到）等，形成組合，給業(yè)主滿滿的儀式感。
▲圖：八重儀式感歸家動線示意
室內(nèi)公共空間功能百變
將生活效率提升到極致
出色的園林景觀很重要，但人們大部分時間還是在自己家里，因此，室內(nèi)空間的設計創(chuàng)新更重要。前者影響鄰里關(guān)系，間接影響家庭關(guān)系，后者直接決定關(guān)系場的優(yōu)劣。這其中，全家人活動交叉的室內(nèi)公共空間是關(guān)鍵。
改善型客戶對室內(nèi)公共空間的需求會略有差異：事業(yè)型的客群偏好展示化，彰顯自身的身份和成就；親子客群偏好互動性，希望有足夠的空間，在家也能陪伴孩子快樂地玩樂成長，如果是三代同堂，還需要均衡性，既能一起生活，又能兼顧每一代人的不同需求；追求精致生活的都市女性，偏好多樣性，讓生活有千百種可能。有時候，這些需求對應不同的群體，有時候則是集于一身的。比如，一個三代同堂的客戶。
越秀發(fā)現(xiàn)，其實這些需求最終都指向一點——效率。一梯N戶是沒效率，等電梯的時間很久，而且沒了尊貴感；空間功能單一是沒效率，因為很多活動沒法展開。
越秀是怎么解決的呢？
一、電梯入戶，不僅有儀式感，而且提高歸家效率
現(xiàn)在，人們買房都會特別關(guān)注幾梯幾戶，因為這對居住的體驗感影響較大。越秀和樾府采的電梯直接入戶。
7㎡的電梯廳、獨門獨戶、照壁玄關(guān)，不僅讓房子的居住安全性更高，而且非常有儀式感。
部分戶型還帶可變?nèi)霊艋▓@。平時出差、下班，風塵仆仆地回到家，也可以在外面換洗完再進入客廳，晾掛衣服，完全做到了潔污分區(qū)。此外，這個空間可以根據(jù)個人愛好，存放各種裝備，出門取用和回家存放都十分方便。
科技的加持，則進一步提高了私密感、尊貴感、安全性和高效率——業(yè)主憑借人臉識別進入小區(qū)、樓棟大堂，智能識別系統(tǒng)會聯(lián)動梯控，電梯自動呼到一樓并識別樓層，業(yè)主來到大堂的電梯廳，電梯已經(jīng)做好準備，業(yè)主不用再按鍵，就可以直接到達自己所住的樓層。訪客憑借事先登記的二維碼，也能享受尊貴體驗，提高效率的同時讓業(yè)主在來客面前倍有面子，無論是對希望展示身份的職場精英、追求品質(zhì)的精英（尊貴感），還是兼顧家庭和工作的中年男人和媽媽（效率），都正中下懷。
入戶之后的生活動線也互不干擾。以163㎡的4房2廳3衛(wèi)為例，男業(yè)主進屋后，可以直接到主臥，也可以先在書房看一會書，再由書房的觀景陽臺進入客廳，或者主臥；家里的老人可以直接進入次臥；女主人或者家政人員，可以到廚房做飯……
▲圖：160平米戶型戶內(nèi)流線示意
由于次臥與景觀陽臺聯(lián)通，110㎡的4房2廳2衛(wèi)入戶動線也比較豐富，而且同樣互不干擾。
▲圖：110平米戶型戶內(nèi)流線示意
二、LDK一體化+百變HUB廳，大幅提高空間效率
進入屋內(nèi)，一家人呆在時間最多的地方是客餐廳，這是家庭關(guān)系場的核心區(qū)。一般的改善戶型，因為面積不夠大，無法滿足所有需求，家里總有一部分人被忽視，影響家庭和諧。
在有限的面積下，要做出“大”的感覺，就必須盡可能減少阻隔，以便讓空間化零為整，同時要讓空間實現(xiàn)盡可能多的功能。
對此，越秀和樾府是通過LDK一體化和百變HUB廳來實現(xiàn)的——LDK一體化（即客廳（ Living Room）、餐廳（DiningRoom）、廚房（Kitchen）共處于一個開放空間內(nèi)，構(gòu)成家的核心區(qū)），不僅釋放了空間，讓家庭活動可以更為便捷的展開，而且更有利于家人的連接與互動，以及營造溫馨的家居空間感，也方便待客、就餐和做飯。
做家務，是一個家庭矛盾容易爆發(fā)的點。因為，中式烹飪一般都是在一個獨立或半獨立的空間，“大廚”不僅要面對油煙的侵擾，而且常常孤軍奮戰(zhàn)，家人還不容易感受到其付出，自然容易心生怨氣。LDK這種空間格局下的廚房，可以讓大廚和家人們隨意暢聊，又根本不用走進廚房。在有老人和小孩的家庭，這對改善家庭關(guān)系至關(guān)重要。
沒有了分割的墻面，幾個功能空間融為一體，分別獨立又共通，不僅可以讓光線與清新空氣更好進入室內(nèi)，更加明亮，而且，也有助于提高空間利用率。
百變HUB廳是將空間效率發(fā)揮到極致，從而滿足改善客群不同需求的另一個設計點。
別墅甚至超大平層，可以有多個大廳，不同的家庭成員在不同的大廳活動，可互不影響。如果只有一個大廳，且面積有限，要滿足全家人或者不同人群的個性化需求，必須一廳多用。
HUB指得是某地或活動的中心，核心。那如何實現(xiàn)百變呢？！
首先，由于中西廚和餐廳的空間的社交屬性，廚房和餐廳的空間組織不再是傳統(tǒng)的做飯和吃飯，交叉的功能設置為家庭生活增加了更多的交流和生活氛圍，也為對外社交提供了一個更加溫馨和生活的場景。
▲圖：中西廚效果圖
如果家里來了客人，也不用只是坐在沙發(fā)上玩手機、看電視，或者在餐廳坐等吃飯，而是可以在西廚品紅酒，相互交流，甚至親自動手DIY一些沙拉、水果拼盤、甜點等；如果孩子帶著小伙伴們來家里做客，一群小朋友可以在自己西廚做烘焙。
其次，如果女業(yè)主喜歡健身，可以將的一角變成瑜伽室或者舞蹈室，由于南北通透，采光通風俱佳，可以使人在活動中保持心情舒暢。解決了都市年輕女性或媽媽愛美，又不想專門去健身房的痛點。
▲圖：家庭HUB中心--家庭健身場
▲多段式南北通廳
再次，家里有小孩的業(yè)主，可以變成兒童活動區(qū)。由于其緊鄰中西廚，家長在做飯的同時也可以看著玩樂的小孩，甚至能進行互動。試想一下，小孩在兒童活動區(qū)玩樂，爸爸在西廚準備甜點和水果，媽媽在中廚準備晚餐，或者還有爺爺奶奶在客廳看電視，那可真可是其樂融融。甚至西廚臺面本身，也可以成為孩子的游戲區(qū)。
▲圖：家庭HUB中心--兒童樂園
最后，如果業(yè)主一家人都喜歡看書，則可以將書房和客廳之間的隔斷打掉，做成一個家庭圖書館（如下圖所示），形成濃濃的書香氛圍，特別適合追求藝術(shù)氛圍的精英。
▲圖：家庭HUB中心—圖書館
三、獨立隱蔽的儲藏間，極大提高了空間的使用率
剛需住房空間小，收納是個大問題；110平米的4房2廳2衛(wèi)的改善型住宅，既要實現(xiàn)多功能又要做出品質(zhì)感，收納更是不容忽視，否則家里就會顯得很擁擠雜亂，HUB廳百變，甚至動線互不干擾都會受到影響。
越秀通過將玄關(guān)柜、廚柜、衛(wèi)浴柜、獨立衣帽間等關(guān)鍵模塊集成，在滿足所有功能的同時占用盡可能小的空間，而且所有的儲藏間獨立隱蔽的。
以190平米的戶型為例，其全室收納總量達到了44000升，相當于110輛賓利汽車后尾箱。
▲圖：190平米戶型收納示意
其中， 7㎡獨立電梯廳、入戶花園可解決大件物品收納問題；獨立玄關(guān)柜長度平均達到2m，鞋子收納量達100雙，相當于一般玄關(guān)柜設計的2倍；整體式櫥柜設計，使得廚房收納量為18m3，相當于一般廚房的2.5倍。
室內(nèi)私有區(qū)域關(guān)注細節(jié)
生活品質(zhì)體驗達到極致
跟追求室內(nèi)公共區(qū)域的互動、展示、均衡等不同，改善客群對臥室、衛(wèi)生間等室內(nèi)私人區(qū)域的要求則完全是另一番景象。
因為改善客戶，一般都是都市精英，對外他們希望生活、工作平衡；但，關(guān)起門來一個人他們希望居住得有美感和品質(zhì)感，甚至在面積有限的條件下，還能做出個性化和多樣性。
可是，可改善戶型的這些私人空間都不大，如何才能達成這么目標。越秀和樾府主要從三個方面發(fā)力——
一是體現(xiàn)在空間上的
首先，如上圖所示，越秀和樾府的臥室采用分離式布置，主次分明，可以避免相互打擾。比如，住在次臥一的老人，晨起鍛煉，走出房門，可以很方便地坐電梯下樓，不會打擾到家里其他人。對緩和婆媳矛盾，也大有益處。
孩子長大了，住在次臥一，晚上在書房學習晚睡，早上早起上學，也不會打擾到家里其他人。
▲圖：160平米戶型臥室分離式布局示意
其次，和樾府主臥的浴室柜+鏡柜長度達3m，是一般浴室柜+鏡柜設計的4倍；主衛(wèi)相當于一般臥室開間尺度的1.5倍，并且配有觀景大窗；而且，130方以上戶型均設計了獨立衣帽間，預留梳妝臺空間。
最后，面積略大一些的戶型，次臥也是套房，這樣，無論是家里的老人，還是上學的小孩住，都方便。
二是體現(xiàn)用材上的
如上所說，隨著房價的不斷上升，“豪”的感受不再僅僅通過面積體現(xiàn)，客戶希望在有限的面積實現(xiàn)更多功能空間?？偨Y(jié)起來，就是同等房型面積緊湊化，豪宅輕奢化。
總的面積已經(jīng)給定，怎么營造輕奢的感覺？答案是色彩。色彩對于空間氛圍的營造以及人的感官情緒都有著不容忽視的作用。無論是什么風格，色調(diào)都是給人最直觀的視覺信息，輕奢風的打造也一樣，首先要從色調(diào)入手。
帶有高級感的中性色是最經(jīng)常被使用的，對此，越秀集團研發(fā)了新裝標體系 。越秀廣州和樾府采用的是輕奢感的高級灰（如下圖所示），并據(jù)此選用材質(zhì)細膩的石材、瓷片、復合地板等環(huán)保材料。
▲圖：越秀集團的新裝標體系裝修風格
（此處僅為示意，具體以實際交付為準）
安全材質(zhì)加上精致工藝，使得吊頂、背景硬包、木飾背景、鞋柜、踢腳線、門檻石等細節(jié)均能體現(xiàn)品質(zhì)感。
廚衛(wèi)配置采用國外知名品牌，如西門子、高儀、科勒等；五金潔具是酒店式的：智能抗菌馬桶蓋、雙臺盆、雙把手龍頭/恒溫花灑，對老人和小孩特別友好。
▲圖：洗手間效果圖
三是體現(xiàn)在科技上的
私密空間，除了良好的采光、色調(diào)、配置，安靜十分重要。除了上面提到的建筑用材，科技也起到了很重要的作用。
除了其他房企提到的恒溫恒濕恒氧，戶內(nèi)智能家居控制系統(tǒng)、戶外智慧安防系統(tǒng)，和樾府項目，還特別關(guān)注恒靜——無室內(nèi)機無吹風感，是的其室內(nèi)噪音在白天低于45分貝，夜晚低于36分貝。
考慮到過于優(yōu)良的隔音效果，可能也會讓緊急情況下沒法第一時間求救，和樾府特別在老人房、衛(wèi)生間等地方，都設置了一鍵求助按鈕，遇到情急情況，可以立刻通知家人。
▲圖：戶內(nèi)智能化配置示意
小 結(jié)
和樾府可借鑒的點，還不止于此。因為業(yè)主的需求不止于此，以上只是業(yè)主在住宅社區(qū)乃至房子里面的需求，那項目周邊的配套呢？
如果不是超級大盤，一個項目的配套滿足業(yè)主所有需求那是不可能的?？墒牵烷懈@個項目卻有望能實現(xiàn)。
根據(jù)規(guī)劃，萬博CBD西側(cè)隔路相望的地塊將規(guī)劃建設TOD商業(yè)商務中心，加強萬博與長隆片區(qū)之間的聯(lián)系，延續(xù)番禺大道商務商業(yè)軸。
▲圖：遠眺萬博CBD
世界頂級設計事務所SOM以“綢帶公園”為設計理念，將地塊內(nèi)的商業(yè)和居住組團有機的聯(lián)系起來，同時形成城市綠廊，將萬博CBD和長隆主題樂園進行串連。通過內(nèi)部路網(wǎng)形成“小街區(qū)、密路網(wǎng)”的道路體系。通過1個跨番禺大道的景觀步行橋、地下空間聯(lián)通、約1.5公里連續(xù)商業(yè)街增強地塊與萬博CBD及長隆的步行聯(lián)系，以及增強軌道站點與長隆的聯(lián)系。
內(nèi)部規(guī)劃建筑面積4.6萬平方米的公園綠地，集中設置公共服務設施，形成社區(qū)公共服務中心，設置幼兒園、老年人福利院、居民健身場所、派出所等47項設施，形成15分鐘社區(qū)生活圈。
▲圖：長隆—萬博片區(qū)總體規(guī)劃
而和樾府就與這個規(guī)劃片區(qū)相鄰。成為萬博-長隆核心區(qū)的一部分，東面萬博CBD，西面長隆CBD、長隆度假區(qū)全包圍。
▲圖：越秀和樾府立面效果圖
事實上，深耕廣州38年，越秀地產(chǎn)與廣州共成長，打造天河北體育中心-二沙島-珠江新城-萬博CBD，總體量達600萬方。明源君認為，持續(xù)深耕，正是越秀能洞見需求并不斷打造優(yōu)秀產(chǎn)品的關(guān)鍵。在產(chǎn)品力越發(fā)成為房企核心競爭力之一的當下，越秀無疑占據(jù)著巨大優(yōu)勢。（作者：明源地產(chǎn)研究院 凌峰）
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