觀點地產(chǎn)網(wǎng) 從8月宣布至今，“三道紅線”熱度不減，不少觸線房企忙著用各種方法為自己“減負(fù)”。

諸多房企中，有著國資背景的總會占有優(yōu)勢，畢竟國資委原本對企業(yè)就有財務(wù)和利潤要求，而且融資成本相對較低，融資渠道也相對更多元。

因此，在三道紅線對標(biāo)之下，大部分國資背景的房企踩線并不多，甚至一些歸為綠檔，毫無違和之處，比如華潤、保利、中海、招商等。但有也有部分略踩一條邊線，如越秀地產(chǎn)。

越秀地產(chǎn)踩中的一條，是負(fù)債比達(dá)到了0.82，也就是略大于70%的要求。

除此之外，越秀地產(chǎn)在2020年的表現(xiàn)不錯，尤其在土地方面，更是充分發(fā)揮了國企優(yōu)勢，將拿地渠道從過去公開招拍掛調(diào)整為TOD及“住宅+配建”模式。

這為越秀地產(chǎn)的土地成本提供了空間，同時也讓現(xiàn)金流管理更為充裕。

2020年，越秀地產(chǎn)在下半年明顯發(fā)力。

中報顯示，越秀地產(chǎn)上半年累計合同銷售額375.6億元，同比上升1.8%。而12月27日該公司宣布，認(rèn)購金額已超1000億元，超額完成805億銷售目標(biāo)。

這或許是比較少人能預(yù)料到的情況。

2017年，越秀地產(chǎn)首次提出了2020年要跨越千億的目標(biāo)。而2019年，其合同銷售金額721.1億元，同比增長24.8%。

按照這個增速，越秀地產(chǎn)2020年完成千億應(yīng)該不是難事。但年初疫情爆發(fā)成為了籠罩在所有房企頭頂?shù)年幱?，因?dān)心千億目標(biāo)完成難度太大，年初越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)宣布，2020年銷售目標(biāo)為802億元，增速降至11.21%。

沒有想到的是，在走過了“一季度冰封、二季度重啟、三季度修復(fù)、四季度回暖”的反轉(zhuǎn)之路后，2020年中國新房市場將迎來銷售達(dá)17億平方米、銷售金額有望超過17萬億元的歷史新高。

在這種情況下，越秀地產(chǎn)的銷售也在下半年出現(xiàn)明顯增速，從前三月單月銷售40-50億元漲至11月單月銷售過百億。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

不過，在越秀地產(chǎn)銷售增速恢復(fù)的同時，負(fù)債亦有提升。

據(jù)中報顯示。上半年越秀地產(chǎn)流動負(fù)債1076.02億元，非流動負(fù)債697.57億元，負(fù)債總額為1773.5億元。與2019年同期的1556.55億元相比，一年內(nèi)增加債務(wù)近217億。截至報告期末，越秀地產(chǎn)凈負(fù)債率為71.2%。

而2019年，越秀地產(chǎn)凈負(fù)債率達(dá)到75.2%，同比增長14%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

但值得注意的一點是，這其實并不代表越秀地產(chǎn)真實的“負(fù)債”水平。

眾所周知，越秀地產(chǎn)主要依靠的是“地產(chǎn)+基金”模式，即與基金機(jī)構(gòu)合作，以較低成本獲取土地進(jìn)行開發(fā)，然后根據(jù)項目情況選擇回購，達(dá)到“先拿地，后付錢”的效果。

這種模式，能有效解決資金問題，但由于采用和基金合作的方式，基金公司提供的資金在房企端并不視為債務(wù)，也不會影響到財務(wù)報表。

同時，越秀地產(chǎn)短期償債能力有所下降，現(xiàn)金短債比由2019年底的4.2下降至2.8。主要由于短債占比有所提升，短債占有息負(fù)債比例由10.1%提升至14.9%，但仍處于較低的比例。

此外，越秀地產(chǎn)銷售業(yè)績中，大灣區(qū)的貢獻(xiàn)也越來越明顯。

上半年約376億元的銷售中，大灣區(qū)占比59.6%，華東地區(qū)占比27.2%，2019年度則分別占比58.5%及23.4%。

在當(dāng)時的中期業(yè)績會上，投資者關(guān)系部總經(jīng)理姜永進(jìn)還透露，上半年越秀地產(chǎn)未入賬銷售額在955億元左右，其中大灣區(qū)占比63%。管理層稱，未來大灣區(qū)銷售入賬比例還是會保持在60%以上的水平。

截至2020年上半年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)土儲為1273萬平方米，占總土儲的50%以上，主要分布在廣州、深圳、佛山、江門、中山、香港六個城市。

觀點地產(chǎn)新媒體查詢越秀地產(chǎn)2020年中報，上半年核心凈利潤為19.9億元，同比增長8.5%，核心凈利率為8.4%。

尤其從2017年起至2019年，越秀地產(chǎn)全年核心凈利潤都呈現(xiàn)較大增長，分別為23.5億元、28.1億元和35.1億元。

現(xiàn)金短債比雖從4.2下降至2.8，但對比其他房企仍處于較好水平，僅次于以財務(wù)管理見長的中海。

這就意味著，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金流比較充裕。

大部分人士認(rèn)為，這跟越秀地產(chǎn)2020年的拿地方式出現(xiàn)變化有直接關(guān)系。

目前，越秀地產(chǎn)拿地方式主要為“軌交+物業(yè)”、國企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并購和產(chǎn)業(yè)勾地六種方式，控制拿地成本，以公開市場競拍快周轉(zhuǎn)項目做補(bǔ)充，形成特色化、多元化的增儲平臺。

其中，“軌交+物業(yè)”和“住宅+配建”這兩種模式尤其值得關(guān)注。特別是“軌交+物業(yè)”模式，越秀地產(chǎn)已經(jīng)使用得十分廣泛且熟練。

2019年5月，越秀地產(chǎn)成功引入廣州地鐵戰(zhàn)略成為第二大股東，“軌交+物業(yè)”發(fā)展模式便駛?cè)肟燔嚨馈?/span>

越秀地產(chǎn)認(rèn)為，此項深具特色的發(fā)展業(yè)務(wù)，將為公司帶來業(yè)績的持續(xù)增長。

截至2020年上半年，越秀地產(chǎn)已有三個成熟的TOD項目，實現(xiàn)合同銷售50.5億元，同比上升了141.6%，占總合同銷售總額約13.4%。其中一項目，更勇奪廣州4月和5月單盤“銷冠”稱號。

借由TOD模式，為越秀地產(chǎn)帶來的不僅是銷售業(yè)績方面的貢獻(xiàn)，更重要的是，這些項目地塊往往是由廣州地鐵先從政府方獲得，經(jīng)過6個月前期準(zhǔn)備后，將51%股權(quán)出售給母公司越秀集團(tuán)。再經(jīng)過4-5個月建設(shè)期后，母公司才將項目注入越秀地產(chǎn)。

因此，越秀地產(chǎn)可以在收購項目后很快開盤銷售。

換而言之，不管是拿地支出還是開發(fā)建設(shè)費(fèi)用，在項目注入越秀地產(chǎn)之前，都無需涉及任何花費(fèi)。即使將項目注入越秀地產(chǎn)，土地成本也往往比周邊項目更為合算。

以越秀地產(chǎn)2020年收購的兩個TOD項目為例，6月4日，越秀集團(tuán)與廣州地鐵訂立協(xié)議收購水西和鎮(zhèn)龍兩個項目51%股權(quán)，合計總建面超過100萬平米。

兩個項目的收購價分別約23和33億元，對應(yīng)樓面地價分別為13485元/平米和9184元/平米，占周邊新盤售價比例約30%。

中期業(yè)績會上，姜永進(jìn)曾稱，兩個項目預(yù)計可產(chǎn)生約200億元的可售貨值。收購?fù)瓿珊?，越秀地產(chǎn)軌交項目土地儲備總建筑面積將增加至419萬平方米，占總土地儲備的17.7%。

至于廣州地鐵，據(jù)公開報道顯示，2023年前廣州地鐵將負(fù)責(zé)建設(shè)完成廣州市總長度258千米的新地鐵線。作為補(bǔ)償?shù)囊徊糠郑瑥V州地鐵將有權(quán)在建設(shè)期間收購33個地鐵上蓋項目。

作為廣州地鐵的深度合作者，越秀地產(chǎn)顯然在參與分享這33個項目的開發(fā)建設(shè)方面有著直接優(yōu)勢。退一步來講，即使越秀地產(chǎn)不全部包攬，只參與一半項目，對于其在廣州的土地儲備也是豐富的補(bǔ)充。

現(xiàn)在，越秀集團(tuán)已經(jīng)將這種合作模式從廣州推廣開來。

據(jù)此前觀點地產(chǎn)新媒報道，越秀集團(tuán)、廣州地鐵和長沙軌交集團(tuán)已經(jīng)簽署了合作協(xié)議，越秀地產(chǎn)“軌交+物業(yè)”的模式或許即將在長沙上演。

林昭遠(yuǎn)還曾透露，越秀地產(chǎn)也在和其他城市進(jìn)行洽談，包括武漢地鐵，成都地鐵等。

除了“軌交+物業(yè)”之外，越秀地產(chǎn)2020年在拿地方面力推的另一個模式就是“住宅+配建”。

所謂“住宅+配建”模式，即政府在拍賣地塊時，設(shè)定開發(fā)商同時配建某個公共物業(yè)的條件，開發(fā)商承擔(dān)配建成本并將建成的公共物業(yè)無償交付給政府，但配建額度可以直接抵減土地成本。

這種模式的好處是，企業(yè)可以定向獲取較低價格的優(yōu)質(zhì)土儲，并通過配建工程的建設(shè)，有效管理現(xiàn)金流。

2020年上半年，越秀地產(chǎn)就通過這種方式拿下了廣州番禺長隆南地塊。當(dāng)時資料顯示，該宗番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902107、BA0902111地塊，容積率為4.3，最大計容建面超40萬平方米，緊鄰萬博CBD商圈及長隆度假區(qū)。

雖地塊起價為39.26億元，但按照出讓條件，拿地企業(yè)須按要求負(fù)責(zé)出資建設(shè)華南理工大學(xué)廣州國際校區(qū)二期第一批工程項目，項目建設(shè)面積42萬平方米，總投資約39.37億元，并建成后無償移交給廣州市政府明確的相關(guān)部門。

林昭遠(yuǎn)此前公開表示，這種拿地方式是通過為政府配建一些公共設(shè)施，定向獲取優(yōu)質(zhì)土地儲備。好處在于提前對開發(fā)土地指標(biāo)、定位做了策劃，拿地以后，開工效率可以得到有效提升，加上配建額度可以直接抵減土地成本，令土地支出大幅度減少。

“這個模式應(yīng)該也是我們2020年一個新的突破，我們也會把這個模式進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大，目前不單是廣州市，希望能夠復(fù)制到其他城市?！绷终堰h(yuǎn)稱。

下半年，越秀地產(chǎn)將這種拿地模式復(fù)制到了成都。

截至10月底，越秀地產(chǎn)通過“住宅+配建”一共拿地4宗，除了前文提及的番禺漢溪地塊，還有廣州番禺區(qū)華工國際校區(qū)二期BB0204001地塊、廣州市白云區(qū)亭崗站AB2404118、AB2404121、AB2404122地塊和成都市天府新區(qū)科學(xué)城地塊。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

有統(tǒng)計顯示，若不考慮配建成本，四宗地平均地價為7089元/平方米；若考慮配建成本，平均地價為13381元/平方米。

這四宗地的總土儲面積為137萬平米，占當(dāng)時新增土儲的56%；總權(quán)益土地款為176億元，占總權(quán)益土地款的82%。

顯然，通過調(diào)整拿地方式降低土地成本，從而進(jìn)一步減少現(xiàn)金支出，控制利潤以及負(fù)債，成為越秀地產(chǎn)這兩年在財務(wù)調(diào)整方面主要的方式之一。

但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，拿地是一個項目開發(fā)的第一步，后續(xù)還有開發(fā)建設(shè)、銷售買樓等環(huán)節(jié)。擺在越秀地產(chǎn)眼前的還有提升去化能力、營收和利潤等問題。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年末，越秀地產(chǎn)的存貨分別為620.13億元、643.08億元、880.96億元和1534.73億元，對應(yīng)同比增速分別為-4.38%、3.70%、36.99%和74.21%。

2019年年報公布之時，已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士幫越秀地產(chǎn)算過這筆賬，具體為反映越秀地產(chǎn)存貨去化壓力的指標(biāo)“存貨/平均預(yù)收賬款”由2015年的5.00下滑至2018年的3.58。

截至2019年末，越秀地產(chǎn)存貨為1534.73億元，同比增長74.21%；平均預(yù)收賬款為367.90億元，同比增長49.34%。所以，2019年去化指標(biāo)為4.17，同比增加了16.48%。

和其他房企相比，越秀地產(chǎn)在營銷方面仍然顯得含蓄了一些。雖然于8月宣布和思為科技一起打造了一個線上營銷平臺，以打通線上線下互動，但與恒大、碧桂園等同城其他房企相比，越秀地產(chǎn)對于線上平臺的推出和使用顯然慢了一拍。

此外，恒大、富力等為了更多賣出樓盤，也不惜各種“大促”，如三五萬即可下定金，最低打折至七五折等，越秀地產(chǎn)則少有如此力度的促銷活動。

因此，雖然這幾年越秀地產(chǎn)在大本營廣州的銷售一直不錯，但從供貨量與銷售額比較來看，還有更大提升空間。

至于營收，2016年越秀地產(chǎn)總營收為負(fù)增長，2017-2018年增長率均在15%以下，2019年則達(dá)到同比增長45.04%到383.39億。

2020年上半年，越秀地產(chǎn)營收為237.1億元，同比上漲8.8%。當(dāng)然，于上半年而言，疫情不管對銷售還是營收都有很大的影響，因此就全年而言能否保持較高增速，尚待越秀地產(chǎn)2020年全年業(yè)績的公布。